隨著機(jī)動(dòng)車(chē)保有量持續(xù)增長(zhǎng)，不少高能級(jí)城市中“買(mǎi)得起車(chē)卻停不起車(chē)”的現(xiàn)象日益凸顯。

“市區(qū)普通小區(qū)月保車(chē)位費(fèi)超千元，寫(xiě)字樓月保同樣千元以上，周末逛商場(chǎng)每小時(shí)停車(chē)費(fèi)16元……算下來(lái)每月停車(chē)支出輕松過(guò)幾千。”在廣州老六區(qū)生活工作的居民對(duì)停車(chē)費(fèi)怨言頗多，曾有網(wǎng)友爆料在當(dāng)?shù)啬持t(yī)院旁停車(chē)一天花費(fèi)超300元。

在消費(fèi)提振的關(guān)鍵階段，部分大城市核心商圈20元/小時(shí)甚至60元/小時(shí)的高價(jià)停車(chē)費(fèi)，顯著影響消費(fèi)者心理：“飯后盡快離開(kāi)”“縮短商場(chǎng)逗留時(shí)間”等想法，無(wú)形中沖擊商圈客流與商戶銷(xiāo)售額。

記者梳理各地收費(fèi)管理辦法發(fā)現(xiàn)，除市政道路外，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)場(chǎng)所多實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，運(yùn)營(yíng)方擁有較大自主定價(jià)權(quán)。對(duì)成熟商業(yè)體而言，停車(chē)費(fèi)收入最高可達(dá)租金的10%，甚至成為反哺項(xiàng)目的“現(xiàn)金牛”；資本市場(chǎng)中，部分玩家早已布局，通過(guò)收購(gòu)車(chē)位、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、改造升級(jí)等方式，將車(chē)位轉(zhuǎn)化為可計(jì)算回報(bào)率的另類(lèi)資產(chǎn)，圍繞車(chē)位的資本產(chǎn)業(yè)鏈正悄然形成。

保停車(chē)費(fèi)收益還是?？土?？這一矛盾該如何平衡？

大城市的“停車(chē)費(fèi)刺客”

“首10分鐘6元、后續(xù)每10分鐘3元，相當(dāng)于每小時(shí)收費(fèi)超20元?！鄙缃幻襟w上，北京核心商圈停車(chē)費(fèi)話題熱度不減，不少網(wǎng)友分享遭遇“停車(chē)費(fèi)刺客”的經(jīng)歷。

2026年上海市兩會(huì)期間，針對(duì)提振消費(fèi)活力建言時(shí)，市人大代表諸正偉就停車(chē)貴問(wèn)題舉例：“包子2元、停車(chē)10元。”

諸正偉分析，不少市民因臨時(shí)?？肯氯?、查導(dǎo)航、買(mǎi)早飯等短時(shí)停留被收費(fèi)，后續(xù)會(huì)因停車(chē)不劃算取消線下購(gòu)物、餐飲等計(jì)劃，間接影響實(shí)體商戶效益。

關(guān)于高額停車(chē)費(fèi)，廣州有市民稱(chēng)天河區(qū)某商辦物業(yè)配套停車(chē)場(chǎng)以10分鐘為計(jì)費(fèi)單位，主流時(shí)段10元/10分鐘，相當(dāng)于每小時(shí)60元。

上海一名網(wǎng)友在社交媒體反映，在外灘半島酒店停車(chē)吃飯4個(gè)多小時(shí)被收300元，引發(fā)熱議。酒店負(fù)責(zé)人表示，停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/小時(shí)，單日封頂480元，收費(fèi)明細(xì)在停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口公示且已備案，屬明碼標(biāo)價(jià)，該停車(chē)場(chǎng)也因此被稱(chēng)為“上海最貴停車(chē)場(chǎng)”。

不僅經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)高昂，城市核心區(qū)道路停車(chē)位價(jià)格也讓車(chē)主直呼“停不起”。

例如廣州網(wǎng)友曬出越秀區(qū)某市政道路停車(chē)?yán)U費(fèi)記錄：逾期8小時(shí)繳費(fèi)198元。據(jù)悉，該道路停車(chē)位1小時(shí)內(nèi)10元/小時(shí)，1-3小時(shí)16元/小時(shí)，3小時(shí)以上直接漲至26元/小時(shí)。

即便在自家小區(qū)，停車(chē)成本也不低。廣州小區(qū)停車(chē)分自持車(chē)位、月保和臨保三種方式，臨保費(fèi)10元/小時(shí)、月保費(fèi)超千元的小區(qū)很常見(jiàn)。

2025年，廣州珠江新城一小區(qū)物業(yè)將月保停車(chē)費(fèi)從500元提至1200元，臨停每月最高費(fèi)用從720元漲至2400元，業(yè)主不滿拒繳，物業(yè)阻攔車(chē)輛進(jìn)出引發(fā)沖突。

停車(chē)費(fèi)定價(jià)規(guī)則幾何？

高價(jià)停車(chē)費(fèi)因何產(chǎn)生？定價(jià)機(jī)制如何？哪些場(chǎng)景適用政府指導(dǎo)價(jià)，哪些靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)？

第一財(cái)經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，依據(jù)2015年國(guó)家發(fā)改委、住建部、交通運(yùn)輸部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見(jiàn)》，我國(guó)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)基本原則是“堅(jiān)持市場(chǎng)取向，逐步縮小政府定價(jià)范圍，鼓勵(lì)社會(huì)資本建停車(chē)設(shè)施”。

近兩年多地出臺(tái)或完善停車(chē)費(fèi)管理辦法，基本遵循這一原則。

以成都2025年底發(fā)布的《成都市機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》為例，當(dāng)?shù)貙?shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三類(lèi)制度：城市道路臨時(shí)停車(chē)泊位實(shí)行政府定價(jià)；機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、公交樞紐站、公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)、公辦學(xué)校、政府投資停車(chē)場(chǎng)等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其余停車(chē)場(chǎng)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)且無(wú)需備案。

今年1月初廣州發(fā)布的《廣州市機(jī)動(dòng)車(chē)停放設(shè)施服務(wù)收費(fèi)管理辦法》顯示，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的停車(chē)場(chǎng)包括黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、公辦學(xué)校、圖書(shū)館、體育館及政府投資停車(chē)場(chǎng)等；其他依法設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，以鼓勵(lì)社會(huì)資本投資。

整體來(lái)看，各地納入政府管理的停車(chē)場(chǎng)有明確區(qū)域劃分和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)場(chǎng)所、社會(huì)投建停車(chē)場(chǎng)等實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，僅要求明碼標(biāo)價(jià)、無(wú)捆綁收費(fèi)等違規(guī)行為。

值得注意的是，公共場(chǎng)所停車(chē)費(fèi)定價(jià)并非僅考量成本收益，更多城市將其作為“價(jià)格杠桿”，引導(dǎo)市民出行方式，緩解核心城區(qū)擁堵、提高車(chē)位使用效率。

廣州今年1月實(shí)行公共停車(chē)場(chǎng)新標(biāo)準(zhǔn)，核心是“分區(qū)收費(fèi)”和“階梯漲價(jià)”，中心區(qū)域長(zhǎng)時(shí)間停車(chē)費(fèi)用大幅增加。以中心區(qū)路邊停車(chē)為例，過(guò)去每15分鐘1-2元，單日封頂幾十元；新規(guī)下重點(diǎn)區(qū)域1小時(shí)內(nèi)每15分鐘2.5元，1-3小時(shí)每15分鐘4元，3小時(shí)以上每15分鐘5元，單日最高限價(jià)200元。

盡管車(chē)主抱怨“停不起”，但新規(guī)確實(shí)有助于緩解中心城區(qū)停車(chē)難和擁堵問(wèn)題。

此外，不少城市依據(jù)停車(chē)熱力圖劃分區(qū)域，對(duì)核心擁堵區(qū)、高峰時(shí)段及長(zhǎng)時(shí)間停放實(shí)行差別化收費(fèi)，引導(dǎo)車(chē)輛向周邊疏散、減少長(zhǎng)時(shí)間占用。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授王昊在研究中指出，停車(chē)收費(fèi)定價(jià)對(duì)調(diào)整居民出行結(jié)構(gòu)作用顯著，是調(diào)節(jié)交通需求的重要經(jīng)濟(jì)手段。但價(jià)格調(diào)控需適度，居民對(duì)停車(chē)費(fèi)敏感，過(guò)度調(diào)控易導(dǎo)致自駕出行量大幅波動(dòng)；且需動(dòng)態(tài)調(diào)整，可結(jié)合地區(qū)人均收入分階段調(diào)整。

商用民用停車(chē)費(fèi)話語(yǔ)權(quán)在誰(shuí)手？

相比公共停車(chē)場(chǎng)，商用及民用停車(chē)場(chǎng)定價(jià)彈性更大，“價(jià)格刺客”更常見(jiàn)。

住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)一般采用“政府指導(dǎo)價(jià)+市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”結(jié)合模式。某華南物業(yè)公司人士稱(chēng)，新建小區(qū)停車(chē)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商制定并經(jīng)政府部門(mén)確認(rèn)；業(yè)主大會(huì)成立后按物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商，原則上不超地方限價(jià)。

但實(shí)際中，停車(chē)費(fèi)定價(jià)權(quán)更多掌握在業(yè)主或物業(yè)公司手中，受多重因素影響。

多位受訪物業(yè)人士表示，物業(yè)公司提高臨停價(jià)格是為賣(mài)車(chē)位：“臨停太便宜，誰(shuí)還買(mǎi)車(chē)位？”

前文提及的廣州珠江新城小區(qū)大幅提價(jià)，就是為倒逼業(yè)主買(mǎi)車(chē)位。業(yè)主透露，開(kāi)發(fā)商多年未售車(chē)位，近年資金壓力大才定價(jià)50萬(wàn)-70萬(wàn)元/個(gè)，業(yè)主難以接受。

部分車(chē)位緊張的老舊小區(qū)停車(chē)費(fèi)也極高，某華東物業(yè)人士稱(chēng)，其管理的上海老小區(qū)臨停費(fèi)達(dá)50元/小時(shí)，目的是防止外來(lái)車(chē)輛擠占資源。

除小區(qū)外，市民出行停車(chē)最多的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等場(chǎng)所，停車(chē)場(chǎng)多實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營(yíng)者自主制定。

同一城市同區(qū)域，不同商場(chǎng)、酒店停車(chē)費(fèi)差異極大，有的超30元/小時(shí)，有的免費(fèi)。

商辦場(chǎng)所停車(chē)費(fèi)如何制定？

某華東商管公司人士表示，定價(jià)需考慮商場(chǎng)收入、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)消費(fèi)水平、現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)（收入或客流），再向物價(jià)局申報(bào)審核?！岸▋r(jià)太高消費(fèi)者可能不來(lái)”，該公司停車(chē)場(chǎng)收入占商場(chǎng)總收入1%-2%。

但商場(chǎng)也不會(huì)定價(jià)過(guò)低。某港資開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，即便初始定價(jià)低，后期也會(huì)漲至區(qū)域平均水平，否則會(huì)吸引大量外來(lái)車(chē)輛造成混亂。

另一位商業(yè)資管人士表示，收費(fèi)過(guò)低易滋生“僵尸車(chē)”，占用車(chē)位影響正常消費(fèi)客戶停車(chē)，降低購(gòu)物意愿。

某國(guó)企開(kāi)發(fā)商資管人士稱(chēng)，多數(shù)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期（1-2年）實(shí)行免費(fèi)停車(chē)、消費(fèi)抵扣等優(yōu)惠吸引客流，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后逐步提價(jià)、減少優(yōu)惠。

該人士透露，商場(chǎng)停車(chē)費(fèi)定價(jià)首先要覆蓋運(yùn)營(yíng)成本：“核心地段高端停車(chē)場(chǎng)造價(jià)高，后期收費(fèi)高合理；長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)還有保安、保潔、維修、設(shè)備等成本?！?/p>

不過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，停車(chē)場(chǎng)仍是現(xiàn)金流穩(wěn)定的生意，成熟商辦項(xiàng)目停車(chē)費(fèi)收益最高可達(dá)租金的10%。

低調(diào)的停車(chē)場(chǎng)資本布局

隨著汽車(chē)保有量攀升，各路資本早已盯上停車(chē)場(chǎng)生意。

某大型外資另類(lèi)投資基金人士介紹：“全球另類(lèi)資產(chǎn)投資中，停車(chē)場(chǎng)是成熟標(biāo)的。國(guó)內(nèi)主要有兩種模式：一是另類(lèi)資產(chǎn)機(jī)構(gòu)收購(gòu)車(chē)位產(chǎn)權(quán)后改造，即‘投融管退’基金模式；二是輕資產(chǎn)模式，專(zhuān)業(yè)承包商拿下運(yùn)營(yíng)權(quán)，業(yè)主獲短期固定收入，運(yùn)營(yíng)方通過(guò)改造提升收益，同時(shí)停車(chē)費(fèi)可能上漲?！?/p>

近日，江西百勝智能科技全資子公司與上海寶龍集團(tuán)旗下公司簽署四份停車(chē)場(chǎng)租賃合同，接手上海及杭州四個(gè)寶龍廣場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)權(quán)，合作金額2.39億元，租期六年，租金三年一付。

上述基金人士稱(chēng)，商場(chǎng)業(yè)主外包停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)權(quán)較罕見(jiàn)，因多數(shù)商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)“有利可圖”，業(yè)主更愿自收停車(chē)費(fèi)，停車(chē)場(chǎng)交易多發(fā)生在寫(xiě)字樓領(lǐng)域。

香港私募覽睿資本（Lime Tree Capital）聚焦內(nèi)地停車(chē)場(chǎng)投資，曾收購(gòu)多個(gè)商辦項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)：2023年拿下南京南站南北廣場(chǎng)綜合體6000余個(gè)車(chē)位；2019年拿下SOHO中國(guó)北京9個(gè)商辦項(xiàng)目2583個(gè)車(chē)位資產(chǎn)包。

覽睿資本模式是通過(guò)資本導(dǎo)入改造舊停車(chē)場(chǎng)，提升車(chē)位價(jià)值后整體轉(zhuǎn)讓退出。

城市公共停車(chē)領(lǐng)域，部分城市探索出讓市政道路泊車(chē)位經(jīng)營(yíng)權(quán)獲一次性收入。2025年初珠海發(fā)布“市政道路路內(nèi)停車(chē)泊位經(jīng)營(yíng)權(quán)有償出讓”招標(biāo)，首期出讓23798個(gè)泊車(chē)位20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，最終珠海華發(fā)旗下公司以7.3億元底價(jià)中標(biāo)。

總體而言，在停車(chē)位“供需失衡”背景下，資本進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)域是必然趨勢(shì)。

據(jù)思瀚產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告，2024年末中國(guó)汽車(chē)保有量3.457億輛，停車(chē)位僅1.9億個(gè)，車(chē)位數(shù)與汽車(chē)保有量比例1:0.5，遠(yuǎn)低于住建部2015年《城市停車(chē)設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》參考值，人口多、汽車(chē)保有量大地區(qū)車(chē)位成為稀缺資源。

受訪業(yè)內(nèi)人士表示，緩解停車(chē)費(fèi)高問(wèn)題需從供需平衡、規(guī)范治理入手。北京停車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)稱(chēng)，解決停車(chē)難需擴(kuò)大供給、規(guī)范秩序（打擊黑停車(chē)場(chǎng)和亂收費(fèi)），借助電子化手段整合停車(chē)場(chǎng)信息、錯(cuò)時(shí)共享提高利用率。