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撰文/馮彩云

上海興僑房地產有限公司的注冊地址為“上海市黃浦區(qū)湖濱路150號”，該地址與瑞安房地產上海新天地太平橋片區(qū)的“企業(yè)天地5號、湖濱道購物中心”位置相對應。

在“輕資產策略”的持續(xù)推進下，瑞安房地產正進一步優(yōu)化旗下核心資產的股權結構。

近日，瑞安房地產發(fā)布公告稱，其旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附屬公司，將與加拿大保險及資產管理機構宏利金融、中國人壽信托、大家保險集團相關主體這三大外部合作方共同簽署合作協議。

各方計劃通過股權轉讓與架構重組的方式，成立合營企業(yè)以持有上海黃浦區(qū)核心項目資產，從而完成資產持股及投資模式的轉換。

具體而言，合營企業(yè)成立后，將直接持有項目公司上海興僑99%的股權，成為該項目資產的核心持股主體。

其中，瑞安房地產將通過其間接全資附屬公司瑞安普通合伙人與上海瑞安，合計持有合營企業(yè)40.5%的合伙權益，依舊是合營企業(yè)的重要參與方。

項目資產的具體指向是市場關注的焦點，盡管瑞安房地產未在公告中明確說明。

該公司僅表示，上海興僑擁有的項目資產包含位于上海黃浦區(qū)的辦公樓、商場及其他設施，可供銷售及出租的總建筑面積約為7.9萬平方米。

而企查查信息顯示，上海興僑的注冊地址“上海市黃浦區(qū)湖濱路150號”，與瑞安房地產上海新天地太平橋的“企業(yè)天地5號、湖濱道購物中心”地址一致。

該項目可供出租的建筑面積同樣為7.9萬平方米。

回顧“企業(yè)天地5號、湖濱道”商業(yè)綜合體的歷史，該項目于2013年建成，落成后不久便被瑞安房地產以33.23億元的價格出售給中國人壽信托。

2019年6月，瑞安房地產選擇與中國人壽信托合作，引入宏利金融，成立核心+辦公樓投資平臺SCOV，并以約56.9億元的代價回購企業(yè)天地5號、湖濱道，重新持有該資產。

再添一家險資合作方

回溯原有持股結構，上海興僑由Top Fountain Limited間接持有，該公司股權結構為瑞安房地產持股45%、宏利金融持股45%、中國人壽保險集團公司持股10%。

盡管瑞安房地產未實現絕對控股，但作為項目核心參與方，需承擔外匯波動、境外融資成本較高等核心風險，收益僅來源于項目分紅，增長空間受限。

同時，境外投資的合規(guī)風險與跨境資金流動風險，也進一步壓縮了項目的盈利空間。

此次通過合營企業(yè)進行架構重構后，原有股東的權益將通過合營企業(yè)合伙權益重新劃分，新增大家保險集團作為合作方，進一步豐富了項目的資金來源。

從交易參與方來看，除瑞安房地產及其附屬公司外，宏利金融、中國人壽、大家保險三大金融機構通過各自關聯主體參與其中，形成中外資本協同布局的格局。

其中，宏利有限合伙人為在開曼群島注冊的有限責任公司，核心業(yè)務為投資控股，最終控股股東是加拿大的宏利金融。

資料顯示，加拿大宏利金融集團成立于1887年，總部位于多倫多，是全球領先的金融服務集團。

作為國際財富管理巨頭，宏利金融可依托其全球網絡，為項目辦公樓引入國際優(yōu)質企業(yè)租戶、為商場導入高端消費資源，提升物業(yè)出租率與商業(yè)溢價。

中國人壽信托是在香港注冊的投資控股公司，最終由中國人壽保險（集團）公司全資控股。作為國內保險行業(yè)龍頭，中國人壽集團主營各類保險、再保險及投資控股業(yè)務，財務實力雄厚。

大家保險集團則通過大家普通合伙人與大家有限合伙人雙重主體參與交易。大家普通合伙人為中國境內注冊的有限責任公司，主營投資管理；大家有限合伙人是在中國境內成立的有限合伙企業(yè)，主營投資業(yè)務。

作為擁有龐大企業(yè)客戶群體與個人高端客戶資源的險資機構，大家保險未來有望提供穩(wěn)定低成本資金，支持項目穩(wěn)健運營與價值提升。

交易標的方面，項目所在的黃浦區(qū)是上海核心城區(qū)，聚集大量國內外企業(yè)總部、金融機構及高端消費群體，區(qū)位優(yōu)勢顯著，資產價值較高，商業(yè)物業(yè)租賃需求穩(wěn)定且租金水平可觀，這也是各方愿意協同布局的核心原因。

據瑞安房地產財報顯示，疑似涉及此次交易的企業(yè)天地5號、湖濱道項目，2024年全年租金收入約2.34億元，出租率達93%；2025年上半年租金收入為1.03億元，出租率提升至95%的高位。

合作背后的考量

結合瑞安房地產最新業(yè)績與財務狀況，此次交易的推進是該公司在行業(yè)調整期基于自身經營現狀做出的選擇。

2025年中期業(yè)績數據顯示，瑞安房地產期內實現營業(yè)收入20.74億元，與去年同期基本持平；錄得利潤8100萬元，其中股東應占溢利5100萬元，同比下滑，凈利潤率降至3.91%，盈利能力有所承壓。

財務層面，截至2025年6月30日，集團資產合計833.92億元，負債合計434.00億元，凈資產負債率維持在51%，現金及銀行存款約55億元，長期借款達211.72億元，融資端面臨一定壓力。

銷售端，2025年全年集團累計合約物業(yè)銷售額達79.16億元，主要依賴上海翠湖天地等核心項目支撐，后續(xù)增長動力有待補充。

在此背景下，此次交易的核心意義在于多維度緩解集團經營壓力、提升運營質量，具體可從三方面來看：

一是優(yōu)化融資結構、緩解資金壓力。當前房企融資環(huán)境下，引入保險等長期資金，不僅能直接降低單個項目的資金成本，還能減少瑞安房地產自身的資金占用，盤活核心資產流動性。

據公告顯示，合營企業(yè)總出資承諾額為33.002億元，其中瑞安方面總出資承諾約13.366億元。相較于獨自承擔項目全部資金投入，此舉可降低瑞房資金占用，將更多現金流投入其他核心項目開發(fā)或債務償還，優(yōu)化資金配置效率，緩解業(yè)績增長壓力。

二是緩解外匯風險，實現幣種匹配。此前，項目資產的投資及融資主要通過境外控股公司完成，屬于境外持股及融資結構，而運營收入以人民幣結算，幣種不匹配導致瑞安房地產面臨外匯波動風險。

此次轉換為境內投資模式后，上海興僑可直接獲得境內銀行融資，融資幣種與收入幣種一致，從根源上減輕外匯風險。

三是借助境內融資利率優(yōu)勢，進一步降低融資成本。相較于境外融資，境內銀行融資利率更低，可進一步降低融資成本，提升項目運營穩(wěn)定性與盈利空間，這對當前融資成本偏高、盈利能力承壓的瑞安房地產尤為重要。

值得關注的是，此次交易并非個例。事實上，“輕資產”是瑞安房地產近年來積極推動的策略。

去年4月，瑞安新天地行政總裁張斌在接受媒體采訪時曾表示：“近年來大環(huán)境調整，公司不想承擔過多風險，會用穩(wěn)健方式挑選策略性地塊與合作伙伴打造有影響力的項目，我們對合作伙伴非常挑剔，每個項目都是我們擅長的領域?！?/p>

需要注意的是，瑞安房地產所指的“輕資產”，除管理輸出外，還包括與長期投資者進行股權合作，擴大資產管理組合。

近年來，瑞安房地產推動的股權合作案例包括：2023年12月，以12.06億元出售上海鴻壽坊項目65%股權給大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙；2025年2月，出讓召稼樓項目30%股權予南虹橋集團；2025年6月，宣布佛山嶺南新天地項目引入大家保險；同年11月，與陸家嘴集團、浦東房地產及三林資管成立合營公司，共同開發(fā)浦東新區(qū)三林老鎮(zhèn)城市更新項目。

瑞安房地產的這種合營模式，在保留核心資產權益與經營權的基礎上，通過引入多元資金，優(yōu)化了融資結構、緩解了經營風險，一定程度上有利于實現“輕資產、穩(wěn)收益”的發(fā)展目標。

上海黃浦項目（推測為企業(yè)天地5號、湖濱道）是這一模式的最新應用案例。

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