存量時(shí)代下，中國(guó)房地產(chǎn)的新機(jī)遇與轉(zhuǎn)型路徑
2026年初，《求是》雜志刊載的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》一文引發(fā)廣泛關(guān)注。作為行業(yè)從業(yè)者，我們對(duì)此高度認(rèn)同。過(guò)去五年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但透過(guò)短期波動(dòng)審視長(zhǎng)期格局，行業(yè)發(fā)展根基依然穩(wěn)固，未來(lái)前景值得期待。
回顧過(guò)往，中國(guó)房地產(chǎn)曾以高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)大規(guī)模增量擴(kuò)張。2000至2013年高速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速達(dá)24%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)上下游60余個(gè)細(xì)分行業(yè)，直接創(chuàng)造超7000萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。
然而，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴也隨之顯現(xiàn)。2016年后，新房預(yù)售制下的無(wú)序擴(kuò)張導(dǎo)致行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)累積，這正是“三道紅線”政策出臺(tái)的核心原因。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資占GDP比重從2014年的14.9%逐步降至2024年的7.4%，2025年三季度進(jìn)一步下滑至6.67%。2022至2024年，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，年均增速為-10%。這一調(diào)整也反映在房?jī)r(jià)上，一線城市二手住宅價(jià)格明顯下降，引發(fā)家庭資產(chǎn)縮水、消費(fèi)收縮及置換鏈條斷裂等問(wèn)題，進(jìn)一步削弱市場(chǎng)預(yù)期。
圖一：中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及房地產(chǎn)業(yè)占比走勢(shì)
面對(duì)當(dāng)前局面，我們需思考：這是否會(huì)成為新常態(tài)？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)就此低迷？
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年起步，至今僅27年，尚未成熟。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)與城市化快速推進(jìn)的背景下，行業(yè)長(zhǎng)期順風(fēng)順?biāo)?，因此?dāng)周期調(diào)整來(lái)臨時(shí)，從業(yè)者、企業(yè)、居民及政府均顯被動(dòng)，甚至有人唱衰行業(yè)。
參考全球成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。2024年，世界前十大經(jīng)濟(jì)體中，七個(gè)成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)直接貢獻(xiàn)占GDP比重平均為12.56%，是當(dāng)前中國(guó)占比的兩倍。
圖二：世界前十大經(jīng)濟(jì)體2024年房地產(chǎn)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)
IMF，各國(guó)統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部
當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變：住房總量從短缺轉(zhuǎn)為基本平衡，結(jié)構(gòu)性優(yōu)化成為新課題；居民需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”的品質(zhì)追求；房企模式從“類制造業(yè)”開發(fā)轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品-服務(wù)-運(yùn)營(yíng)”一體化。盡管轉(zhuǎn)型伴隨陣痛，但中國(guó)城鎮(zhèn)化深化與民生居住需求仍是長(zhǎng)期基本面，隨著市場(chǎng)出清與信心修復(fù)，調(diào)整陣痛終將過(guò)去。房地產(chǎn)除回歸居住本質(zhì)外，其金融屬性也在逐步回歸，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、惠民生中仍將扮演重要角色。
未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位將愈發(fā)重要。對(duì)比中美房地產(chǎn)增加值構(gòu)成，2024年美國(guó)房地產(chǎn)增加值達(dá)3.51萬(wàn)億美元，是中國(guó)的近3倍，其中住房服務(wù)占比77%，涵蓋出租、經(jīng)紀(jì)及相關(guān)活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)租賃與買賣占比超10%，增加值達(dá)3740億美元。而中國(guó)2024年房地產(chǎn)增加值中，50%來(lái)自開發(fā)，自有住房服務(wù)占29%，物業(yè)管理與中介服務(wù)分別占15%和6%，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)未單獨(dú)細(xì)分，顯示其角色仍較弱，與成熟市場(chǎng)存在差距。
隨著市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)增加值結(jié)構(gòu)將隨需求演變。預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)占GDP比重將從當(dāng)前6.7%逐步回升至10%以上的合理水平。存量時(shí)代的到來(lái)意味著商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)潛力巨大，若其占比提升至5%，每年將產(chǎn)生4230億元（604億美元）的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，帶動(dòng)租賃與買賣活躍度提升，提振商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展。
圖三：中美兩國(guó)房地產(chǎn)增加值構(gòu)成
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展離不開金融創(chuàng)新。中國(guó)REITs雖起步晚，但正加速擴(kuò)張。截至2025年底，全市場(chǎng)上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共78只，發(fā)行規(guī)模約2200億元，底層資產(chǎn)覆蓋十大領(lǐng)域。2026年初商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，標(biāo)志著資產(chǎn)范圍從基礎(chǔ)設(shè)施延伸至商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等，實(shí)現(xiàn)“全門類資產(chǎn)”突破。這不僅為商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建“投融管退”良性循環(huán)提供關(guān)鍵載體，也為普通居民參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資、豐富財(cái)富配置工具創(chuàng)造條件。
作為REITs發(fā)源地，美國(guó)REITs涵蓋超57萬(wàn)個(gè)物業(yè)，上市規(guī)模超1.5萬(wàn)億美元。2024年，美國(guó)50.35%家庭通過(guò)退休賬戶、共同基金等持有REITs，約1.7億人直接或間接參與。REITs年均分紅率4%-5%，高于標(biāo)普500指數(shù)，2024年分紅1125億美元，70%用于日常消費(fèi)，20%再投資，10%儲(chǔ)蓄，直接拉動(dòng)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)。美國(guó)REITs通過(guò)“就業(yè)-收入-消費(fèi)”“投資-產(chǎn)業(yè)鏈-產(chǎn)出”“資產(chǎn)證券化-金融效率”三大鏈條多方位拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，在穩(wěn)定就業(yè)、優(yōu)化供給、支撐新興產(chǎn)業(yè)等方面作用顯著，可為中國(guó)提供參考。
2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，政策核心是推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)潛力依然巨大，大規(guī)模增量擴(kuò)張時(shí)代已結(jié)束，存量提質(zhì)增效新階段開啟。未來(lái)增長(zhǎng)將不再局限于新建開發(fā)，更多來(lái)自存量資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)升級(jí)、租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展等多元賽道。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯將深刻變革，但政策托底與市場(chǎng)內(nèi)在邏輯將為穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。
陣痛是轉(zhuǎn)型的序曲，變革是新生的開端。當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整既是風(fēng)險(xiǎn)釋放，也是向健康發(fā)展的回歸。我們相信，穿越短期波動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)將重新錨定居住本質(zhì)與產(chǎn)業(yè)價(jià)值，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、惠民生大局中續(xù)寫穩(wěn)健篇章，于變革中煥發(fā)持久生機(jī)。
（作者胡峰為戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理，魏東為戴德梁行首席政策分析專家）
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)”，作者：胡峰魏東，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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