房地產(chǎn)企業(yè)三四線城市近兩年土地投資退潮。

三四線含宅地塊成交連續(xù)三年下跌，2023年三四線城市成交量同比下降70%。

與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在三四線的投資比例下降到近五年的新低，只有14%。在TOP20城市，70%以上的交易地塊被城市投資平臺(tái)“拖累”。

也能受到房地產(chǎn)企業(yè)青睞的三四線，主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角核心城市圈的強(qiáng)三線。目前，仍在三四線積極征地的房地產(chǎn)企業(yè)普遍專注于深耕城市的優(yōu)質(zhì)板塊，三四線征地更注重“性價(jià)比”。

三四線城市，土地市場(chǎng)進(jìn)入“凍結(jié)期”。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年三四線城市的住宅用地成交額分別為1.73萬(wàn)億和7.29億平方米，比去年同期下降了19%和25%。

2023年，全國(guó)近300個(gè)城市中有71%的城市含宅用地交易面積同比下降。

與2021-2024年1-3月含宅用地成交額和面積TOP20城市相比，可以發(fā)現(xiàn)成交集中度逐年增加，這意味著只有少數(shù)頭部、供應(yīng)相對(duì)充足的三四線能夠吸引投資。

即便是交易規(guī)模巨大、備受關(guān)注的TOP20城市，土地市場(chǎng)也同樣“慘淡”。

交易規(guī)模TOP20城市，2023年交易面積超過1000萬(wàn)平方米的城市只有6個(gè)，與2022年的腰斬相比，2021年的數(shù)據(jù)是28個(gè)。在這些城市中，2023年有12個(gè)城市的土地交易達(dá)到了近三年的低點(diǎn)。

還有一些城市土地交易略有回暖。，比如南通、鹽城、邢臺(tái)，同比增長(zhǎng)10%-15%，但與2021年相比，仍在下降。

三、四線城市的土地市場(chǎng)被一、二線城市“擠壓”。

自2021年核心城市集中供地實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)三四線城市的土地拍賣關(guān)注度降低，以集中資金競(jìng)拍核心城市的宅地。

自2022年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步降低了對(duì)三四線土地市場(chǎng)的關(guān)注。

所以，百?gòu)?qiáng)房企在三四線投資意愿、投資比例持續(xù)下降，2023年百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)三四線投資比例降至14%，近五年來(lái)創(chuàng)下新低，而大多數(shù)三四線城市僅僅依靠城市投資。

在2023年土地成交額TOP20的城市中，14個(gè)城市的城市投地額度占50%以上。，在這些城市中，常州、淮安、鎮(zhèn)江等9個(gè)城市的投地比例甚至超過90%。2024年1-3月，城投征地總比例有所下降。，在泉州、臺(tái)州、鹽城等10個(gè)城市中，仍有50%以上的城市投地。

在三四線城市中，佛山是一個(gè)特殊的存在。2023年，國(guó)有央企征地金額占68%，2024年3月上升至75%。佛山市場(chǎng)在國(guó)有央企普遍退出三四線城市的時(shí)期仍然具有很大的吸引力。保利發(fā)展、廈門建發(fā)、華僑城將在佛山征地較多，國(guó)有央企征地項(xiàng)目金額通常較大，占用幅度較小的金額較大。

三四線城市不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)征地的偏好存在較大差異，國(guó)家央企征地規(guī)模大，價(jià)格高，而城投、民企征地則比較“便宜”。

在三四線投資退潮的大環(huán)境下，溢價(jià)率超過20%的高溢價(jià)交易地塊比例從2020年最高峰的29%下降到2024年的4%。

高溢價(jià)交易地塊的大幅下跌，反映了公司在三四線城市收購(gòu)?fù)恋氐睦硇曰貧w。

就城市分布而言，長(zhǎng)三角沿海地區(qū)主要集中在臺(tái)州、溫州、金華、徐州等長(zhǎng)三角地區(qū)。，雖然東莞、莆田、佛山等地的高溢價(jià)地塊總量不如上述城市，但占比相對(duì)較高。在地塊轉(zhuǎn)讓總量相對(duì)減少的情況下，這些城市的優(yōu)質(zhì)地塊含量并沒有下降。

另外，煙臺(tái)、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、肇慶等地，近幾年成交的高溢價(jià)地塊數(shù)量不到10塊，而且占總成交量的比例也較低，土地市場(chǎng)多年來(lái)一直處于冷淡狀態(tài)。

高溢價(jià)地塊表現(xiàn)出“量小價(jià)高，小而精”的特點(diǎn)，而且“性價(jià)比”均較高。

第一，集中在城市的優(yōu)質(zhì)板塊，優(yōu)質(zhì)地段，另一方面，地價(jià)比合理，利潤(rùn)率較大。例如，2023年7月在佛山成交的南海區(qū)價(jià)格“地王”，樓板價(jià)格為24350元/平方米，而周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格約為4萬(wàn)元/平方米，整體盈利空間依然存在。

另外，部分項(xiàng)目在板塊內(nèi)處于新房斷供的趨勢(shì)。比如2023年4月東莞成交總價(jià)22.1億元的松山湖地塊，溢價(jià)率為15%，目前已發(fā)售，平均成交價(jià)格為55132元/平方米，近一年周邊三公里發(fā)售的新盤幾乎處于斷供狀態(tài)。

總的來(lái)說(shuō)，能夠在三四線城市高溢價(jià)交易的地塊都位于城市相對(duì)成熟的核心區(qū)域，或者有難以復(fù)制的自然資源。這些自身?xiàng)l件一般的地塊仍然以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)呈現(xiàn)出冷熱分化的現(xiàn)象。

在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的環(huán)境中，只有投資前景明朗的城市疊加自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的地塊，才能保持較高的吸引力。

從征地公司的角度來(lái)看，目前仍在三四線城市投資的企業(yè)與2022年以前大不相同。征地公司主要是國(guó)家央企，如保利、建發(fā)、綠城等。具有較強(qiáng)的現(xiàn)金流實(shí)力和操作能力，對(duì)于土地投資也有更高的需求。

三四線城市的土地市場(chǎng)在樓市升溫前也很難迎來(lái)全面復(fù)蘇。

但是，無(wú)論整個(gè)行業(yè)如何低水平運(yùn)行，仍然有實(shí)力獲取土地的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)捕獵優(yōu)質(zhì)地塊，充足的優(yōu)質(zhì)地塊仍然可以高溢價(jià)交易。即便如此，三四線優(yōu)質(zhì)地塊還是需要理性對(duì)待，警惕潛在的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

本文來(lái)自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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