原創(chuàng) 中房報 中國房地產(chǎn)報告

城市與區(qū)域治理研究所 蘇志勇

4月16日，國家統(tǒng)計局公布了2024年第一季度宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。第一季度，社會經(jīng)濟繼續(xù)回升趨勢良好，GDP同比增長5.3%。受去年第一季度高基數(shù)等因素的影響，房地產(chǎn)整體數(shù)據(jù)并不理想。但從3月份的月度數(shù)據(jù)來看，商品房銷售和新開工的數(shù)據(jù)有所收窄，市場呈現(xiàn)出局部復(fù)蘇的跡象。

年初以來，“三大項目”不斷努力，在一定程度上填補了房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的缺口；房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制和融資“白名單”加快落地，有效疏通了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；包括住房“新舊置換”在內(nèi)的所有地方、優(yōu)化政策，如放松限購，有利于市場刺激。但由于市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化，有效需求不足，房地產(chǎn)市場需要政策持續(xù)努力，市場信心進一步恢復(fù)。

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理性看待一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

第一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房地產(chǎn)企業(yè)資金到位等指標(biāo)繼續(xù)呈下降趨勢，但不需要過于悲觀，要理性看待和客觀評價第一季度數(shù)據(jù)。

先看房地產(chǎn)開發(fā)投資。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1~3月22082億元，比去年同期下降9.5%。住宅投資16585億元，下降10.5%。從月累計同比數(shù)據(jù)來看，自2022年4月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)26個月負增長，但與近10年同期相比并不低，僅略低于2019年疫情前，高于2018年及以前的任何一年。從年度數(shù)據(jù)來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資的歷史高點達到14.76萬億元，經(jīng)過兩年的下滑，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資降至11.09萬億元，但仍高于2017年。

此前，知名經(jīng)濟學(xué)家高善文根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗進行了分析，認為房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的長期中心應(yīng)該保持在7%左右。以此數(shù)據(jù)為評價指標(biāo)，2021年這個數(shù)值為12.84%，經(jīng)過兩年的調(diào)整，2023年下降到8.8%，但仍然是合理的中心。所以房地產(chǎn)開發(fā)投資的減少應(yīng)該理解為投資過熱后的理性回歸，沒有超調(diào)。

第二，看房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。1~3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額為21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

通過對近10年商品房銷售數(shù)據(jù)的整理，可以看出，商品房銷售從2016年起一直保持在每年15億平方米以上的高位，從2018年到2021年，銷售面積連續(xù)4年超過17億平方米，到2021年達到近18億平方米的高位。2022~2023年連續(xù)兩年下滑，2023年下滑至11億平方米，創(chuàng)下10年來的新低。理性分析，商品房銷售下滑是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的必然趨勢。即便如此，與市場需求相比，每年10億平方米的銷售規(guī)模并不低。然而，銷售的快速下滑不僅對市場信心產(chǎn)生了不利影響，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)也造成了巨大的壓力。

此外，第一季度數(shù)據(jù)的大幅下降也與去年的高基數(shù)有關(guān)。去年第一季度，住房需求集中釋放，房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長。受高基數(shù)影響，今年第一季度同比數(shù)據(jù)大幅下降。根據(jù)今年三月份的數(shù)據(jù)，新建商品房的月銷售額達到1.13億平方米，優(yōu)于去年下半年以來的月銷售額。另外，一季度新建商品房銷售面積和銷售額較1月至2月分別縮小1.1和1.7。％，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施已開始顯現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出恢復(fù)穩(wěn)定的跡象。如果這種趨勢能夠持續(xù)下去，今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也不會太差。

三是房地產(chǎn)開發(fā)的資金狀況。1~3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金達到25689億元，比去年同期減少26%。其中，國內(nèi)貸款減少9.1%，外資減少11.9%，自籌資金減少14.6%，定金和預(yù)付款減少37.5%，個人抵押貸款減少41%。

從這組數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中減幅最小，減幅比1月至2月收窄1.2。％，反映出今年以來房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制和融資“白名單”的作用。這一點也可以從央行4月18日公布的第一季度金融數(shù)據(jù)中證明:3月底，房地產(chǎn)行業(yè)中長期貸款增加4.9%，比去年年底高0.6％。第一季度累計新增6727億元，高于去年同期。

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，定金和預(yù)付款減少了37.5%，反映出商品房的銷售壓力仍然很大，尤其是期房的預(yù)售，房地產(chǎn)企業(yè)仍然很難通過銷售回籠資金。個人抵押貸款減少了41%，說明居民個人貸款購房意愿依然不強，杠桿化能力和意愿明顯減弱。雖然個人住房貸款利率從去年開始持續(xù)下降，處于歷史低位，但對市場的刺激效果并不明顯。

四是看商品房銷售價格的變化。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，3月份70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%。一線城市新建商品房銷售價格較上月下降0.1%，較上月下降0.2%。％；二、三線城市環(huán)比下降0.3%和0.4%，均與上月持平。一線城市二手房銷售價格較上月下降0.7%，較上月下降0.1%％；二、三線城市比上月均下降0.5%，比上月下降0.1%％。在70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有57個，二手房價格環(huán)比下降的城市有69個。

數(shù)據(jù)顯示，部分前期調(diào)整到位的城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，調(diào)整趨勢逐漸向一線城市傳遞，尤其是廣州、深圳，房價嚴重放松。此外，二手房價格下跌幅度大于新房價格。歸根結(jié)底，在定價機制方面，新房價格受成本和政府指導(dǎo)價的影響，價格波動空間有限，而二手房交易更體現(xiàn)社會特征，價格調(diào)整相對靈活；在市場規(guī)模上，二手房市場逐漸成為市場主流，隨著上市數(shù)量的增加，議價空間也增加了；在住房質(zhì)量方面，由于房齡、房型、配套設(shè)施等方面的劣勢，一些二手房進一步降低了二手房價格。當(dāng)然，二手房價格的持續(xù)下跌也必然會影響到新房價格，新房價格的變化將是房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇。

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政策也需要精確的政策

從年初開始，房地產(chǎn)政策繼續(xù)以寬松為主。在投資方面，城中村改造、保障性住房建設(shè)、“平急雙用”基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”不斷努力，在一定程度上填補了房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑的缺口。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，“三大項目”推動了房地產(chǎn)投資0.6％。在融資方面，延續(xù)了“金融16條”相關(guān)扶持政策，建立了城市房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制和“白名單”制度，有效疏通了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。在需求方面，個人住房貸款利率進一步降低，包括住房“新舊置換”在內(nèi)的各地政策頒布。、優(yōu)化政策，如放松限購，有利于市場刺激。

即便如此，從第一季度的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段。在供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟壓力并沒有得到根本緩解，影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房保障項目的順利推進；需求方面，有效需求不足，居民買房能力和意愿下降，導(dǎo)致商品房銷售持續(xù)低迷。要實現(xiàn)市場的根本改善，需要政策的持續(xù)努力和市場信心的進一步恢復(fù)。

第一，破解房地產(chǎn)企業(yè)從供給方的融資壓力。今年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家金融監(jiān)管總局主導(dǎo)的城市房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制，在疏通房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面發(fā)揮了重要作用。截至3月底，商業(yè)銀行已完成對城市房地產(chǎn)融資聯(lián)動機制推送的首批“白名單”項目的審查，其中批準(zhǔn)項目超過2100個，總額超過5200億元。盡管融資聯(lián)動機制非?！皬姶蟆?，但與房地產(chǎn)整體融資需求相比，仍存在較大差距。一方面信貸資金規(guī)模有限，另一方面商業(yè)銀行出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，對“白名單”項目的審核也會越來越嚴格。

除對項目進行融資支持外，對出險房企的援助同樣重要。經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)市場調(diào)整，已有數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約。目前，這些房地產(chǎn)企業(yè)大多還沒有擺脫困境。隨著市場的惡化，情況會越來越困難。怎樣對出險房企實施援助，加快出險房企債務(wù)重組，成為下一步迫切需要解決的最大難題。針對違約房企的債務(wù)風(fēng)險處理，廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長連平近日在報告中建議，探索開設(shè)中國房地產(chǎn)基金，中長期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)存量債務(wù)風(fēng)險，建議基金規(guī)模在萬億元左右。除中央財政投資作為基金的初始資本外，其他可以由政策性銀行、國有大型商業(yè)銀行、保險公司、AMC投資管理公司等投資。，以系統(tǒng)、中長期地應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

其次，解決有效需求不足的問題，滿足各級住房需求。目前房地產(chǎn)市場的主要癥結(jié)一方面是有效需求不足，另一方面是改善需求受到一定限制。

在硬性需求方面，目前近4億低收入群體的住房困難，包括年輕人、農(nóng)民工等，尚未得到有效解決。他們的住房需求是客觀存在的，但不是有效的。這類群體的收入水平與城市高房價不匹配，通過商品房市場完全滿足他們的住房需求是不現(xiàn)實的。今年，中央政府明確指出建立“市場” 雙軌制住房供應(yīng)體系的保障，旨在通過租購并舉的住房體系，滿足多層次、多樣化的住房需求。對于絕對低收入群體，住房需求可以通過經(jīng)濟適用租賃住房和長期租賃住房來滿足；收入稍高的人通過共有產(chǎn)權(quán)住房或二手房滿足住房需求。從“一張床”到“一間房”、“一套房”，滿足各個層次、不同階段的住房需求，形成房屋迭代升級。

在改善性需求方面，隨著生活水平的提高，居民對住房質(zhì)量的追求也在提高。改善住房新舊置換、以小換大等需求已成為新建商品房市場的主力軍。過去的市場供應(yīng)主要是90平方米以下的小戶型，尤其是上個世紀建成的房屋，不僅空間小，而且環(huán)境和配套設(shè)施差，優(yōu)質(zhì)房屋供應(yīng)相對有限。為適應(yīng)新的市場環(huán)境，應(yīng)鼓勵開發(fā)商適應(yīng)改善性需求的優(yōu)質(zhì)住房，并為改善性需求創(chuàng)造新舊置換等條件。全面取消房地產(chǎn)項目“90/70”政策限制，取消價格上限限制，允許開發(fā)商根據(jù)市場需求合理定價，逐步實現(xiàn)商品房市場全部由市場調(diào)整。

原標(biāo)題：第一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布 政策還需要精確的政策|智庫

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