來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/陳玲

在招商局最近召開的第一季度業(yè)務(wù)分析會上，袁嘉稞作為首席顧問參加，不再擔(dān)任商業(yè)局董事長。

2021年4月1日起，袁嘉稞擔(dān)任招商管理總經(jīng)理，隨后擔(dān)任招商管理董事長；在加入招商局之前，他曾經(jīng)是凱德中國總部商業(yè)管理董事的總經(jīng)理。

招商管理作為蛇口商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營管理的核心平臺，致力于投資、運(yùn)營和資產(chǎn)管理，包括商業(yè)中心和高端寫字樓。

在業(yè)務(wù)層面，袁嘉稞深諳項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、購物中心門店租賃推廣的資產(chǎn)管理、業(yè)務(wù)拓展和投融資，包括集中業(yè)務(wù)管理的全鏈條。

從路到路，到歸路，挖凱德名將，招商蛇口的商業(yè)欲望可見一斑。

也是在2021年，招商局蛇口首次提出了物業(yè)“雙百”戰(zhàn)略。招商局將繼續(xù)拓展新的商業(yè)項(xiàng)目，積極布局高質(zhì)量地位，重點(diǎn)關(guān)注一線和新一線。目標(biāo)是在2025年實(shí)現(xiàn)100個(gè)購物中心，物業(yè)收入100億元。

招商管理也逐步整合、協(xié)調(diào)全國商業(yè)和商業(yè)管理，并對發(fā)布商業(yè)產(chǎn)品線進(jìn)行整理，遵循“X 商業(yè)差異化營銷。

商業(yè)積淀

先看總公司招商蛇口業(yè)務(wù)的情況。

在招商局蛇口業(yè)務(wù)中，開發(fā)業(yè)務(wù)主要經(jīng)營以住宅為主的可售商品房的開發(fā)和銷售；資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)包括集中業(yè)務(wù)、工業(yè)辦公室、公寓酒店等。，擁有物業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理；生活服務(wù)主要包括物業(yè)管理、游輪、展覽、建筑等服務(wù)。

根據(jù)招商蛇口公布的年度報(bào)告，2023年管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入為66.91億元，EBITDA 三十三億元。在此期間，EBITDA完善運(yùn)營項(xiàng)目(開業(yè)三年以上)回報(bào)率達(dá)到6.24%，較去年同期增長0.45%。％。

商業(yè)客戶了解到，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面，截至2023年底，招商局蛇口管理范圍內(nèi)有38個(gè)集中的商業(yè)在營項(xiàng)目，總經(jīng)營建筑面積約216萬平方米；新建項(xiàng)目44個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約309萬平方米。

2023年，招商局蛇口集中商業(yè)經(jīng)營收入達(dá)到14.48億元，EBITDA達(dá)到5.33億元。但是到2022年，商業(yè)經(jīng)營收入達(dá)到12.89億元，EBITDA 4.69億元，均有所改善。

商業(yè)客戶了解到，蛇口商業(yè)主要以“海上世界”和“招商花園城市”產(chǎn)品線為主，投資拓展堅(jiān)持以核心城市布局為主。2023年，杭州城北招商花園城、上海潘廣路項(xiàng)目新增兩個(gè)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)獲得佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業(yè)、上海傳媒港、昆山同豐路商業(yè)等四個(gè)項(xiàng)目。

2023年，上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城、湛江招商花園城、蘇州琴湖溪里花園城(二期)新開業(yè)。、蘇州金融小鎮(zhèn)(西區(qū))、9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如深圳會展灣花園、徐州花園、寧波嵊州花園、博鰲樂城國際花園等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳、上海、廈門、杭州、寧波、南京、成都、蘇州等地均有38個(gè)招商蛇口在營的商業(yè)項(xiàng)目。

其中深圳有海上世界、海上世界匯港購物中心、蛇口招商花園城、一海城one mall、展覽灣展覽中心和展覽灣花園項(xiàng)目；上海包括四個(gè)項(xiàng)目:寶山招商花園城、森蘭招商花園城、東虹橋中心和曹路招商花園城。

有些項(xiàng)目的運(yùn)營收入差距很大。幾個(gè)項(xiàng)目，如深圳海上世界、昆山招商花園城等，收益不錯(cuò)。2023年運(yùn)營收入方面，深圳海上世界收入1.38億元，昆山招商花園城收入1.55億元，深圳蛇口招商花園城收入9216萬元，廈門海上世界收入9172萬元，深圳壹海城收入1.38億元。 mall為7247萬元，九江招商花園城7200萬元，上海森蘭招商花園城7146萬元。

上海寶山招商花園城平均出租率最高的項(xiàng)目是100%。、100%的南昌贛電九方薈(輕資產(chǎn))、100%的蘇州琴湖溪里花園城、深圳一海城one mall99%、99%的昆山招商花園城、99%的畢節(jié)招商花園城、99%的寧波嵊州花園(輕資產(chǎn))、98%的廈門海上世界、98%的南京燕子磯招商花園城、97%的上海森蘭招商花園城、97%的上海東虹橋中心、97%的南京馬群招商花園城。

另外，2023年，招商主動推進(jìn)核心資產(chǎn)更新改造，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，期間完成蛇口花園城、重慶長嘉匯時(shí)尚坊等重點(diǎn)項(xiàng)目改造。

值得一提的是，在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營方面，招商局蛇口及其下屬控股企業(yè)所擁有的業(yè)務(wù)已經(jīng)委托給無關(guān)聯(lián)的第三方經(jīng)營或招商局置地有限公司直接間接擁有權(quán)利，招商局蛇口已經(jīng)簽訂了將其委托給招商局下屬企業(yè)進(jìn)行招商管理的協(xié)議。

商管發(fā)展

背靠招商蛇口，招商管理的商業(yè)經(jīng)營規(guī)模正在擴(kuò)大。

招商局余額的招商局管理主要為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供商業(yè)定位、規(guī)劃建設(shè)、工程改造等咨詢服務(wù)。在商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)準(zhǔn)備和運(yùn)營階段提供招商局、規(guī)劃、推廣、運(yùn)營管理等服務(wù)。物業(yè)租賃和經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為酒店、商業(yè)和辦公室等持有物業(yè)的租賃和經(jīng)營。

2023年，招商局余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6.98億元，同比增長50.13%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)去年同期按照國家政策減免了租金，而今年沒有這樣的事情，以及由于管理業(yè)務(wù)運(yùn)營項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大，收入增長。

在這些產(chǎn)品中，商業(yè)經(jīng)營收入為2.45億元，占資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入的35.04%，毛利率為44.13%；擁有4.54億元的物業(yè)租賃和營業(yè)收入，占資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入的64.96%，54.32%。

商業(yè)客戶了解到，招商管理業(yè)務(wù)布局在深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、武漢、成都、長沙、寧波、昆山、贛州等20多個(gè)城市。，并先后與招商局蛇口的商業(yè)項(xiàng)目簽訂了委托管理協(xié)議，管理商業(yè)物業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大。

截至2023年12月底，招商管理商業(yè)項(xiàng)目70個(gè)(含規(guī)劃項(xiàng)目)，管理面積397萬平方米，其中自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理蛇口項(xiàng)目包括蛇口花園城、大連花園城、珠海投資花園城、杭州花園城、上海森蘭花園城、招商局廣場、成都魔方、廈門海上世界等58個(gè)項(xiàng)目(杭州臨平花園城、成都金牛投資花園城、贛州投資局中心等)。年內(nèi)新增)，第三方品牌輸出項(xiàng)目9個(gè)。

即使有“雙百”目標(biāo)，招商局對規(guī)模競爭的看法也更加強(qiáng)調(diào)內(nèi)在追求。年初接受新媒體采訪時(shí)，袁嘉稞表示:“其實(shí)雙百更多的是做質(zhì)量、品牌、標(biāo)桿?！?/p>

招商蛇口在商業(yè)上的“破題之道”是“X “商業(yè)”，即以招商跨BU整合能力為基礎(chǔ)，結(jié)合地域文化和項(xiàng)目稟賦，全面開發(fā)特色商業(yè)，”X＋目前，商業(yè)已經(jīng)延伸和發(fā)展了產(chǎn)業(yè)會展 商業(yè)，藝術(shù)文化 商業(yè)，生態(tài)技術(shù) 商業(yè)、體育 商業(yè)、文保 不同的產(chǎn)品形式，如商業(yè)。

據(jù)悉，“X “商業(yè)”的交易思路可以結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合地方文脈，適應(yīng)不同商業(yè)區(qū)的環(huán)境，根據(jù)時(shí)代特點(diǎn)、地域文化和項(xiàng)目稟賦，適應(yīng)客戶群體。

據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，招商局蛇口副總經(jīng)理、招商局積余董事長聶黎明可接任袁嘉稞崗位。

在2023年的業(yè)績會上，聶黎明也對商業(yè)差異化發(fā)展和IP建設(shè)做出了回應(yīng)。

他指出，第一，使商業(yè)資產(chǎn)管理能夠適應(yīng)市場和客戶需求；二是使力差異化定位，利用一些目前沒有滿足客戶需求的空白點(diǎn)和自身優(yōu)勢進(jìn)行差異化定位；第三，努力精細(xì)化運(yùn)營，與品牌、商家、客戶一起精細(xì)化運(yùn)營項(xiàng)目，增加人流和銷售，共同控制成本；第四是創(chuàng)新。

據(jù)報(bào)道，今年招商管理會有一些重量級的標(biāo)桿項(xiàng)目，都要在多元化、創(chuàng)新上有所體現(xiàn)。

商寫挑戰(zhàn)

在商業(yè)中，辦公項(xiàng)目面臨著巨大的挑戰(zhàn)。截至2023年底，招商局蛇口管理辦公樓有32個(gè)營業(yè)項(xiàng)目，總營業(yè)建筑面積128萬平方米，新建項(xiàng)目10個(gè)，總營業(yè)建筑面積約81萬平方米。

到2023年，辦公樓營業(yè)收入達(dá)到12.6億元，EBITDA 8.55億元。2022年，EBITDA8.28億元實(shí)現(xiàn)了辦公樓運(yùn)營收入(不扣除租金減免金額)11.59億元。

從運(yùn)營收入來看，2023年深圳招商局廣場、深圳新時(shí)代廣場、北京招商局大廈運(yùn)營收入超過1億元，分別為1.54億元、1.25億元和1.24億元。

總的來說，2023年，辦公樓面臨著租金率和租金下降的考驗(yàn)。蛇口的寫字樓項(xiàng)目大部分布局在深圳、北京、上海等新一二線城市，其中深圳本營項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，整體租金率保持穩(wěn)定。

在這些項(xiàng)目中，深圳、北京、上海、蘇州等地的大部分項(xiàng)目都比較穩(wěn)定，而海南、漳州、贛州的項(xiàng)目則面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

寫字樓面臨的難題是共同的，招商蛇口此前在招商局商業(yè)房托基金年報(bào)中提到了市場帶來的挑戰(zhàn)。

招商局在年報(bào)中提到了外部市場的變化，包括北京、深圳和各子市場辦公樓租賃疲軟，租金減少，空置率上升；其次，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金表現(xiàn)穩(wěn)定，空置率明顯下降，但南山區(qū)整體表現(xiàn)因新項(xiàng)目進(jìn)入市場而不如全市。

截至2023年底，招商房托物業(yè)組合包括五個(gè)寫字樓項(xiàng)目和零售項(xiàng)目花園城，分別是新時(shí)代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿(mào)中心。期末物業(yè)組合租賃率為86.8%，其中寫字樓平均租賃率為90%，零售租賃率為73.7%。

招商局指出，在此期間，辦公樓平均租金率上升4.1個(gè)百分點(diǎn)至90%，高端辦公樓租金率明顯上升，招商局航華科貿(mào)中心租金率大幅上升11.9％，新時(shí)代廣場的出租率提高了5.6％。所以，這兩個(gè)物業(yè)的租金水平下降了大約6%。

換句話說，公司在價(jià)格上做出了妥協(xié)，以確保穩(wěn)定的租金率。2023年，北京航華、深圳新時(shí)代廣場租金水平下降約6%。招商局商業(yè)房托在公告中也提到了深圳和北京寫字樓需求疲軟的情況，外部環(huán)境形成了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

聶黎明也承認(rèn)，辦公樓面臨的嚴(yán)峻形勢包括租金率和租金壓力。今年辦公樓運(yùn)營的首要任務(wù)是穩(wěn)步提高租金率。除了提供好的產(chǎn)品，我們還應(yīng)該做好客戶服務(wù)、改進(jìn)配套設(shè)施和建立生態(tài)系統(tǒng)。

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