國家統(tǒng)計(jì)局于2024年4月16日公布了第一季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。

今年第一季度，國民經(jīng)濟(jì)總體上延續(xù)了去年以來的復(fù)蘇趨勢，生產(chǎn)需求關(guān)鍵指標(biāo)穩(wěn)步增長。從增長、就業(yè)、物價(jià)、國際收支四個(gè)宏觀指標(biāo)來看，第一季度GDP同比增長5.3%，去年第四季度增長5.2%，全國城市調(diào)查失業(yè)率平均為5.2%，較去年同期下降0.3%。％，與去年一季度相比，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，扣除食品和能源后核心CPI同比增長0.7%，與去年各季度相似。

在房地產(chǎn)方面，由于去年數(shù)量較高，各項(xiàng)指標(biāo)仍保持同比下降趨勢，但銷售、新開工等數(shù)據(jù)較1-2月有所收窄。

國家統(tǒng)計(jì)局副局在回答記者關(guān)于2024年第一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的提問時(shí)表示:從第一季度的房地產(chǎn)投資和銷售情況來看，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中。這一輪房地產(chǎn)調(diào)整需要強(qiáng)調(diào)理性。

一方面，經(jīng)過20多年的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在按照產(chǎn)業(yè)增長周期進(jìn)行調(diào)整是正常的。房地產(chǎn)階段性調(diào)整，有利于房地產(chǎn)后續(xù)構(gòu)建新模式，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。由于傳統(tǒng)的產(chǎn)能能夠清理市場，開發(fā)商可以建造更好的房屋，提供更好的服務(wù)，這也有利于消費(fèi)者。

此外，在中國房地產(chǎn)市場的支持下，由于我們的城市化還沒有完成，2023年常住人口的城市化率為66.2%，但戶籍人口的城市化率還不到50%，還有1.8億進(jìn)城的農(nóng)民工在城市里還沒有完全市民化，這些進(jìn)城的農(nóng)民工中間買房的比例并不高。目前，90平方米以下的中小型住宅仍占絕大多數(shù)，伴隨著人民生活水平的提高，城市化進(jìn)程的深入，中國房地產(chǎn)市場的改善需求、剛需仍然相對較大。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1-3月新建商品房銷售面積為22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額為21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

歸根結(jié)底:一方面，3月份房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)節(jié)奏加快，CRIC百城住宅供應(yīng)環(huán)比增長110%，主要是改善；另一方面，商品房“以價(jià)換量”的策略也有力支撐了交易。前三個(gè)月，商品房平均成交價(jià)格為9779元/平方米，同比下降9.5%。

單從三月份來看，商品房交易規(guī)模平方根仍處于歷年低位。3月份新建商品房銷售面積11299萬平方米，新建商品房銷售額10789億元，分別為2016年和2017年至今同期新低，近十年3月平均成交額下降21%和16%。

三月份同比下降體現(xiàn)為收窄，但下降幅度高于2023年下半年歷月。三月份新建商品房銷售面積和金額同比下降18.3%和25.9%，比2024年1-2月縮小2.2pcts和3.4。pcts。

值得注意的是，考慮到去年第一季度是交易高峰，同比下滑仍在預(yù)期之中。如果3月份的交易面積分別比去年第三季度和第四季度的月均增長26%和34%，則整體優(yōu)于下半年。在一定程度上反映了當(dāng)前市場信心正在逐步修復(fù)，但是城市間分化正在加劇。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑面積678501萬平方米，比去年同期減少11.1%。在這些建筑中，住宅建筑面積為474580萬平方米，下降11.7%。新開工面積17283萬平方米，減少27.8%。新建住宅面積12534萬平方米，減少28.7%。房屋竣工面積15259萬平方米，減少20.7%。其中，房屋竣工面積11148萬平方米，減少21.9%。

總的來說，第一季度新開工仍處于較低水平，但存在一定的邊際改善。由于去年高基數(shù)的影響，竣工幅度持續(xù)擴(kuò)大。

與2023年相比，1-3月新開工面積較1-2月下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至27.8%，較2023年全年下降7.4%。pcts，保持在低位。三月份新開工面積7854萬平方米，比去年同期下降25.4%，比2023年第二季度下降幅度小。就絕對量而言，自2023年下半年以來，大約有7000-8000萬平方米的開工量基本延續(xù)，3月份新開工面積僅低于2023年月均1%。

竣工面積走勢未能持續(xù)去年高增長趨勢，2024年繼續(xù)負(fù)增長。這與去年同期數(shù)量過高無關(guān)。第一季度竣工面積累計(jì)同比增長-20.7%，較1-2月份下降0.5%。％。3月份竣工面積4864萬平方米，絕對量僅高于去年4月、5月和7月，同比下降21.7%，比1-2月下降1.5%。pcts。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2024年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%(按可比口徑計(jì)算)；其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

單月來看，3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10240億元，雖然比1-2月份下降14%，但絕對金額仍高于2023年月均12%。與此同時(shí)，3月份全國開發(fā)投資同比下降10.1%，比1-2月份下降1.1%。pcts，同期開發(fā)投資基本回落到2018年3月的水平。

總的來說，商品房銷售面積、配額、新開工面積同比增速持續(xù)保持低位，但減幅逐漸收窄。但在“保房”政策的推動(dòng)下，2024年第二季度竣工面積仍有支撐，但整體仍呈下降趨勢?！叭箜?xiàng)目”繼續(xù)落地，第二季度土地拍賣逐步恢復(fù)，土地購置等先行指標(biāo)回升，預(yù)計(jì)第二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)企穩(wěn)。

本文來自微信微信官方賬號(hào)“丁祖昱評房市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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