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發(fā)文/高天

前幾天，王健林沒有出現(xiàn)在萬達(dá)商業(yè)管理和中東財(cái)團(tuán)的簽約儀式上。但70歲的他，為了萬達(dá)的命運(yùn)，一年多來一直在四處奔波。

在萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)的新聞中心，關(guān)鍵詞“王健林”的搜索信息多達(dá)2008條，基本都是會見客人、城市與項(xiàng)目調(diào)查、交流討論、合作談判等。而且2023年這方面的內(nèi)容報(bào)道已經(jīng)接近40次，比2022年翻了一番。自2024年以來，王健林已與石家莊市委書記、株洲市長、長春市長、大理州州長進(jìn)行了工作會談。

可見王健林從2023年開始有多努力，這也是萬達(dá)商業(yè)管理的艱難時期。作為掌舵人，王健林取消了年會唱搖滾的行為，減少了公開演講、采訪甚至演講的次數(shù)。相反，他低調(diào)地四處奔波。

王健林忙碌的身影，有一種英雄遲暮的悲傷。在600億元到賬的同時，萬達(dá)商業(yè)管理的絕對控制權(quán)也被拿出來了，情緒有些復(fù)雜。

而且讓王健林不斷交出的物品，還有越來越多的萬達(dá)廣場。

01

招商大會7天后，它被賣掉了。

3月20日，南寧第五大萬達(dá)廣場——南寧大學(xué)東路萬達(dá)廣場召開項(xiàng)目啟動會，發(fā)布投資情況。據(jù)悉，現(xiàn)場已有47個品牌簽訂了合同。去年未能如期開業(yè)后，再次投資給市場帶來了新的希望。據(jù)項(xiàng)目方消息，將于今年12月亮相。

隨后，僅僅7天后，南寧大學(xué)東路萬達(dá)廣場就迎來了新業(yè)主。3月27日，全資股東珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司撤出南寧大學(xué)東路萬達(dá)廣場，新增廣西某樹置業(yè)投資有限公司為股東。公司的法人和主要人員也發(fā)生了變化。

像這種“賣肉加血”的操作，我想每個企業(yè)都想成為那個“隱秘的角落”。然而，萬達(dá)的影響力使得每一個銷售項(xiàng)目的消息都能引起市場的廣泛討論。

從去年開始，這也是萬達(dá)商管銷售的第15個萬達(dá)廣場。

2024年，萬達(dá)先后出售了五個萬達(dá)廣場，分別是仁壽萬達(dá)廣場、呼和浩特萬達(dá)廣場、?？谌f達(dá)廣場、天津薊州萬達(dá)廣場和南寧西萬達(dá)廣場。

2月7日，呼和浩特萬達(dá)廣場投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司撤出，新增鄂爾多斯東方路橋集團(tuán)有限公司為股東。

2月27日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司撤出?？谌f達(dá)廣場投資有限公司，新增東泰興業(yè)科技有限公司為股東。

3月12日，天津市薊州區(qū)萬達(dá)廣場商業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司撤出，新增北京天鼎三陽科技有限公司為全資股東。

此外，去年還有10個萬達(dá)廣場，如上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場、上海周浦萬達(dá)廣場、北海合浦萬達(dá)廣場等。截至目前，全國已有15個萬達(dá)廣場出售。

資產(chǎn)銷售是企業(yè)解決經(jīng)濟(jì)壓力最有效的方法，萬達(dá)持續(xù)銷售萬達(dá)廣場的目的顯然需要更大的現(xiàn)金流。此外，許多出售的資產(chǎn)仍然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上海松江、周浦萬達(dá)、廣州蘿崗萬達(dá)、江門臺山萬達(dá)、太倉萬達(dá)都經(jīng)營得很好。

比如松江萬達(dá)廣場是目前整個松江運(yùn)營項(xiàng)目中規(guī)模最大的，業(yè)績一直是該地區(qū)前兩名；青浦萬達(dá)的年銷售額自開業(yè)以來一直穩(wěn)居20多億；太倉萬達(dá)一直是太倉的熱門商場，尤其是華聯(lián)商廈的衰落。

所以，賣掉這些比較賺錢的資產(chǎn)之后，確實(shí)可以緩解一些資金壓力。

然而，王健林很明顯，萬達(dá)商業(yè)管理將繼續(xù)以品牌輸出管理的形式運(yùn)營，盡管資產(chǎn)已經(jīng)出售，“姓氏已經(jīng)改變，但名稱沒有改變”。這些項(xiàng)目也叫萬達(dá)廣場。

這一操作的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)。

第一，這一系列的資產(chǎn)銷售行為本質(zhì)上相當(dāng)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。與向競爭對手銷售相比，向保險(xiǎn)公司銷售是一個更好的選擇。萬達(dá)仍然保留著管理權(quán)，后期每年都有穩(wěn)定的收益，可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得現(xiàn)金來償還債務(wù)。對于目前的萬達(dá)來說，這是一種更安全的方式。

第二，萬達(dá)現(xiàn)金流問題一旦解決，后期也有可能贖回這些項(xiàng)目，繼續(xù)保留管理權(quán)，有利于后期更好的操作。

事實(shí)上，商業(yè)最重要的是看運(yùn)營。沒有好的管理，每個人手里都只有一堆鋼筋混凝土。此外，輕資產(chǎn)也是萬達(dá)商業(yè)管理的核心戰(zhàn)略。

02

由“要做第一”到被“野蠻人”敲門

1993年，剛剛在大連站穩(wěn)腳跟的萬達(dá)，在廣州番禺投資了第一個跨區(qū)域房地產(chǎn)，正式成為中國第一家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。

從那以后，萬達(dá)的業(yè)務(wù)越來越多，規(guī)模也越來越大。尤其是2005年后，萬達(dá)圍繞商業(yè)地產(chǎn)形成了一個綜合性的“商業(yè)帝國”，包括零售、文化旅游、電影院、酒店、消費(fèi)、金融、體育和電子商務(wù)。

從2012年收購美國院線公司AMC26億美元開始，到2017年5年，萬達(dá)繼續(xù)收購西班牙大廈、澳洲黃金海岸項(xiàng)目和澳大利亞第二大院線Hoyts。、歐洲最大的電影院Odeon，美國鐵人公司，美國傳奇電影，&UCI，一系列投資超過150億美元的西甲馬德里競技俱樂部，在美國芝加哥和英國倫敦投資建設(shè)酒店等。

在之前的一次采訪中，王健林說，萬達(dá)的多元化轉(zhuǎn)型，不斷進(jìn)入新的領(lǐng)域，意味著要做第一，所有的行業(yè)都要做第一，要么是中國第一，要么是世界第一。

所以，后來有了“一億是小目標(biāo)”“世界如此之大，他想要闖入”和多次登頂中國富豪的“巔峰時刻”。

但是，在經(jīng)歷了中國商業(yè)房地產(chǎn)的黃金周期之后，萬達(dá)也逐漸走向“失意”。

曾經(jīng)“騰百萬”的飛凡電商突然退出市場，文化旅游產(chǎn)業(yè)打包出售給融創(chuàng)，77家酒店打包出售給R&F，萬達(dá)電影銷售。...即使是曾經(jīng)堅(jiān)定的“非賣品”萬達(dá)廣場，現(xiàn)在也紛紛擺上貨架。

當(dāng)然，還有萬達(dá)商業(yè)管理的股權(quán)。

對于萬達(dá)來說，犧牲股份換取金錢是無奈之舉，但卻是現(xiàn)階段最理想的方法。

“萬達(dá)可以失去任何企業(yè)，只有萬達(dá)商業(yè)不能失去?！蓖踅×衷?jīng)的豪言壯語還在耳邊，但他不得不面對最現(xiàn)實(shí)的生存問題。

因此，當(dāng)600億戰(zhàn)投到位時，人們關(guān)注的不僅僅是萬達(dá)是否已經(jīng)穩(wěn)步渡過難關(guān)，還有萬達(dá)的未來。畢竟萬達(dá)商業(yè)管理在獲得喘息機(jī)會的同時，也被“野蠻人”敲響了。

03

王健林能否再次扭轉(zhuǎn)局面？

1992年5月，大連西崗住宅開發(fā)公司申請公司進(jìn)行私有化試點(diǎn)，成為東北三省首批五家股份制試點(diǎn)企業(yè)之一，經(jīng)國家體改委批準(zhǔn)，將公司命名為大連萬達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

在成功重組之后，萬達(dá)有了兩個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，無一例外都依賴于王健林高明的決定。

2000年，王健林嗅到了單一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的困境，將觸角伸向了商業(yè)房地產(chǎn)。同年，中國第一個萬達(dá)廣場在長春重慶路開發(fā)；2008年，萬達(dá)集團(tuán)總部從大連遷往北京CBD萬達(dá)廣場，進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段；2014年，萬達(dá)廣場在昆明西山萬達(dá)廣場開業(yè)，進(jìn)入“百M(fèi)ALL時代”。

萬達(dá)首次從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變，這是一個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

第二個轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2016年。今年，萬達(dá)集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入首次超過房地產(chǎn)收入。與此同時，萬達(dá)商業(yè)私有化退出市場，并簽署了上市賭博協(xié)議。面對日益增加的風(fēng)險(xiǎn)和迫切的回歸A的需求，萬達(dá)開始“去房地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。

面對2017年以來的一輪困境，萬達(dá)通過資產(chǎn)出售最大限度地降低了負(fù)債率。據(jù)悉，自2018年以來，大連萬達(dá)商業(yè)管理的負(fù)債率逐漸下降，達(dá)到49.6%。2018年未兌現(xiàn)上市賭博協(xié)議，騰訊、JD.COM等公司以340億元的價格轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

只是一心想上市的萬達(dá)商業(yè)在2021年與太盟投資集團(tuán)等22家投資者中的一些簽訂了賭博協(xié)議。因此，在2023年賭博失敗后，萬達(dá)的危機(jī)變得更加嚴(yán)重。

現(xiàn)在，在600億戰(zhàn)投到位之后，萬達(dá)得到了短暫的喘息，但是又埋下了另一個困境。

王健林失去了對萬達(dá)商業(yè)管理的絕對控制。雖然萬達(dá)商業(yè)仍然是單一的最大股東，但話語權(quán)明顯下降。太盟投資集團(tuán)被稱為“亞洲小黑石”，其關(guān)鍵人物單偉建一直被稱為“霸道犀利”。

二十年前，單偉建主導(dǎo)了深圳發(fā)展銀行的控股權(quán)收購，出售給平安集團(tuán)后，平安銀行才出現(xiàn)。包括收購必康制藥和珍愛。com，所有這些都需要絕對的控制權(quán)。

一些業(yè)內(nèi)人士將單偉建的投資風(fēng)格概括為控股交易，即通過抄底收購，提高資產(chǎn)價值，然后出售以獲利。

因此，對于珠海萬達(dá)商業(yè)管理來說，投資者在租金收入和資產(chǎn)增值空間上獲得更多分紅，必須有良好的后續(xù)管理才能給予投資者信心。同時，我們應(yīng)該繼續(xù)加快上市速度，最大限度地提高投資者的利潤。

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