近日，由上海銀行和富邦華一銀行組成的銀行集團上市出售5.339億元不良信貸資產(chǎn)，要求買方一次性支付。借款人為北京新京潤房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“北京新京潤”)。

披露信息顯示，債權(quán)轉(zhuǎn)讓方之一的上海銀行北京支行有4.8億元的債務(wù)本金余額，另一家轉(zhuǎn)讓方富邦華一銀行北京支行有5339萬元的債務(wù)本金余額，貸款利率為7%。

借款人位于朝陽區(qū)霄云路8號院5號樓、6號樓、7號樓的60套住宅，以及分攤土地使用權(quán)的“產(chǎn)權(quán)建筑面積共計29323.79平方米；國有土地面積54001平方米”作為質(zhì)押擔(dān)保，目前住宅質(zhì)押余額36套，建筑面積共計20756.82平方米。

另外，借款人位于北京市朝陽區(qū)霄云路8號院1號樓~1樓共有655個停車位和土地使用權(quán)“建筑面積2221.3平方米；國有土地面積54001平方米”作為質(zhì)押擔(dān)保。

值得注意的是，北京市朝陽區(qū)霄云路8號院涉及幾項債權(quán)資產(chǎn)，是北京新京潤開發(fā)的知名頂豪項目。

合生北京是合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕親自操作的第一個項目，也是合生創(chuàng)展與豪華酒店安安集團聯(lián)手打造的世界第一部作品。自2020年以來，連續(xù)三年成為中國7000萬 在世界企業(yè)家集團編制的2022年中國十大超級豪宅排行榜中排名第二，僅次于湯臣一品。

這個項目曾經(jīng)被合生創(chuàng)展寄予厚望，曾經(jīng)是阿聯(lián)酋皇室、沙特王室、西班牙前首相馬里亞諾·拉霍伊·布雷、意大利前總理馬泰奧·倫齊等著名的政治家，以及埃隆·馬斯克、梅耶·馬斯克的母子和梅西等國際傳奇人物。

合生創(chuàng)展如此重視的極具代表性的頂豪項目，為何淪為風(fēng)險資產(chǎn)被銀團緊急出售？披露信息顯示是由于疫情影響借款人項目銷售緩慢，無法按時償還貸款。2022年4月、9月、12月，銀團已三次調(diào)整還款協(xié)議，2023年4月17日再次對該貸款進行一年展期，展期結(jié)束后債務(wù)人仍違約無力償還，銀團無法重新進行展期，只能將其納入風(fēng)險資產(chǎn)尋找第三方接手。

01

“神盤”墜落

北京位于東三環(huán)外燕莎商業(yè)區(qū)的核心，是北京頂級豪宅項目之一。這個項目還有一個名字，沿用了十幾年——霄云路8號。

2008年，霄云路8號獲得第一張預(yù)售證書，預(yù)售價格為8萬~12萬元/平方米，而北京四環(huán)周邊的房屋平均銷售價格為12000元/平方米。

"霄8以上，再也沒有頂豪"，如果單從價格上來說，這個口號是非常合適的。

第二年，隨著新項目進入市場，和盛創(chuàng)展年銷售額也接近150億元，其中北京和天津貢獻64億元，占比超過40%。財務(wù)報告顯示，北京霄云路8號和珠江帝景項目是主要的銷售來源。

榮譽轉(zhuǎn)瞬即逝，此后由于種種原因，霄云路8號陷入了長達十年的沉寂期，直至朱桔榕上任，項目改名為合北京。

盡管經(jīng)歷了波折，北京的對外價格仍然很高。據(jù)安居客介紹，該項目平均銷售價格為每平方米16.7萬元，單套7500萬元起450平方米。其空中四合院單套對外價格5億元，面積約1000平方米。買房時，必須至少提前一周預(yù)約看房，驗資1億元。

近年來，合和北京的高端配套華府會也被公認為京都頂級私人俱樂部。近年來，通過圈內(nèi)資源的建設(shè)，合和北京逐漸在行業(yè)內(nèi)再次構(gòu)建了高端豪宅的形象。

頂級豪宅光鮮亮麗的另一面是年度滯銷低去化指標。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，北京共獲得2008年、2009年、2011年、2015年四張預(yù)售證書，隨后項目建設(shè)加速，北京逐步轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。

根據(jù)其現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)，2013年～在2021年取證的550套房中，實際網(wǎng)上簽約315套，去化率不到60%。例如，2008年預(yù)購時取證的5號樓共有45套房子。在過去的16年里，拍賣行已經(jīng)轉(zhuǎn)到了現(xiàn)有的房子，但只簽了6套合同。2015年取證的8號樓共有112套房子，目前只簽了77套。

更重要的是，北京總建筑面積71.89萬平方米，目前項目只允許25.68萬平方米，65%的商品價值沒有供應(yīng)。根據(jù)之前的銷售周期，北京至少需要20年才能完成。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副主席柏文喜認為，北京的銷售壓力一方面是買家的購買力和購買意向可能在市場下降時受到抑制，另一方面也與項目本身的定位和市場需求不匹配，營銷策略和產(chǎn)品實力有關(guān)。

然而，在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，北京目前的尷尬局面與之前緩慢周轉(zhuǎn)、捂地、聚財?shù)姆绞綗o關(guān)。這種模式的邏輯是通過分期深入挖掘土地價值，期望房價上漲，對沖資金成本，高溢價銷售。但隨著市場環(huán)境的變化，在政策、競爭產(chǎn)品等諸多影響下，很難適應(yīng)當(dāng)前的銷售環(huán)境。

為了加快資金回籠，緩解資金壓力，何和北京只能通過促銷來換取現(xiàn)金流。根據(jù)網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，何和北京的成交價格遠低于之前的外部價格。比如何和北京7號樓，其網(wǎng)上簽約的65套房平均成交價格只有74000元/平方米；同一棟樓，甚至有54000元/平方米的房子。

在項目的影響下，開發(fā)公司北京新京潤也陷入了發(fā)展的泥潭。據(jù)天眼調(diào)查，截至目前，北京新京潤已經(jīng)經(jīng)歷了五位董事長，從余潔、劉松泉、朱思昊、羅泰彬，到現(xiàn)任張宇翔，公司高管層多次發(fā)生人事震蕩。

目前，北京新京潤涉及司法風(fēng)險578起，經(jīng)營風(fēng)險102起，包括買賣合同、建設(shè)項目、施工合同、拆遷合同、裝修合同、運輸公司、幕墻公司、投資公司等。被執(zhí)行人50次，涉及金額約1.6億元。

02

債務(wù)壓頂

“合生創(chuàng)展在一定程度上反映了合生創(chuàng)展在項目管理、風(fēng)險控制、資金運作等方面的考驗?！卑匚南脖硎?，這可能會釋放出合生創(chuàng)展在高端房地產(chǎn)市場的競爭力和風(fēng)險管理能力需要進一步加強的信號。

事實上，北京是朱桔榕上任以來的大膽嘗試之一。接手合生創(chuàng)展后，這位積極進取的房地產(chǎn)二代迅速改革的風(fēng)格與創(chuàng)始人朱孟依相信港資房地產(chǎn)企業(yè)的“慢周轉(zhuǎn)”發(fā)展理念大相徑庭。

中國人大金融專業(yè)出身的第二代掌舵人朱桔榕接手半年后，將未來的發(fā)展瞄準證券投資，甚至將股權(quán)投資正式納入主營業(yè)務(wù)板塊。2020年初，初出茅廬的投資業(yè)務(wù)創(chuàng)下80.3億港元的記錄，占營業(yè)收入總額的23%，毛利率從50%上升到64%。

那時合生創(chuàng)展在宣傳中宣稱，投資業(yè)務(wù)是“全新拓展領(lǐng)域取得重大突破”、“成為新的利潤增長點”。朱桔榕也對自己主導(dǎo)的股權(quán)投資業(yè)務(wù)寄予希望，稱希望住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股份投資在未來的資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)中各占三分之一。

在2021年中期報告中，合生創(chuàng)展的投資業(yè)務(wù)收入達到50.07億港元，約占營業(yè)收入的比例進一步上升到31%，速度幾乎超過了所有房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。然而，僅僅半年時間，隨著二級市場的波動，情況急劇下降，投資業(yè)務(wù)帶來的亮眼數(shù)據(jù)也隨著投資業(yè)務(wù)的損失而大幅下降。

朱桔榕的野心不僅體現(xiàn)在對投資業(yè)務(wù)的巨大努力上，也體現(xiàn)在大規(guī)模征地上。2020年，在公開市場較少征地的合生創(chuàng)展，在一個月內(nèi)獲得北京分鐘寺3宗土地，總消費179.6億元，甚至接近2019年合生創(chuàng)展的總營業(yè)額。

另一方面，債務(wù)急劇上升。合生創(chuàng)展2020年負債總額也大幅上升至2030億港元，較2019年上升57%；這一數(shù)據(jù)在2021年持續(xù)上升至2332億港元，比去年同期增長14.88%。截至2023年底，合生創(chuàng)展債務(wù)總額達到868.55億港元，平均減少12%。

但是，從債務(wù)期滿的角度來看，短期償債壓力較大。一年內(nèi)到期債務(wù)占43%，達到370.3億港元，其中涉及“最大”的銀行和金融機構(gòu)借款超過250億港元，商業(yè)抵押擔(dān)保證券約97億港元，優(yōu)先票據(jù)約23.4億港元，其他貸款約24.3億港元。

與此同時，合生創(chuàng)展手中的現(xiàn)金和現(xiàn)金盈余約為153.7億港元，比去年底下降了30億港元，從一年內(nèi)到期的債務(wù)來看，已經(jīng)明顯不足。

有投資者表示，截至3月27日，和盛創(chuàng)展已調(diào)整期限，部分已退款近90億元，北京、上海、天津部分項目90多億元，今年需要更換經(jīng)營性貸款?？鄢@些部分后，將通過封閉管理項目銷售資金來完成。

這也解釋了為什么2023年合生北京支付了41.19億元的銷售額，卻無法償還項目公司與上海銀行、富邦華一銀行5.339億元的抵押債務(wù)。合生創(chuàng)展正采取必要措施解決當(dāng)前債務(wù)問題，通過減少資金支出和土地收購、加快銷售節(jié)奏回流資金、尋找可接受的成本進行再融資，確保集團整體運營。

顯然，在不久的將來，更重的債務(wù)償還壓力將使和盛創(chuàng)展繼續(xù)抗壓。但在不確定的商業(yè)環(huán)境下，生存大于一切，和盛創(chuàng)展只能順勢而為，勒緊腰帶生活。

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