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作者/唐一刀

香港企業(yè)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)淘金之王！

20世紀(jì)90年代初，香港企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地，首先爭(zhēng)奪風(fēng)云一時(shí)的上海灘。當(dāng)時(shí)，李嘉誠(chéng)和陳啟宗作為先入局的棋手，位于上海商業(yè)中心南京西路的王炸。

先施百貨后，港企開(kāi)發(fā)的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)等大型購(gòu)物商場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，成為后來(lái)的“梅泰恒金三角”。

2001年，上海恒隆廣場(chǎng)吸引了Hermes、LV、Dior、超過(guò)20個(gè)奢侈品牌，如Chanel，開(kāi)辟了上海乃至全國(guó)奢侈品的商業(yè)格局。

第一個(gè)香港的“彈丸之地”，李嘉誠(chéng)和陳啟宗都賺了不少錢，看到了廣闊的大陸市場(chǎng)“到處都是黃金”，這將是 大陸的風(fēng)都是香的。

隨之而來(lái)的是，更多的港企，都想在內(nèi)地的香風(fēng)中深深陶醉。

新鴻基、九龍倉(cāng)、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等。，在大陸大大小小的城市組隊(duì)大規(guī)模囤地，很多棋手進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

在大陸，港企爭(zhēng)先恐后，相比之下，內(nèi)地各大城市、港企的高端商業(yè)格局也發(fā)生了翻天覆地的變化。

從上海、北京、廣州等一線城市，到蘇州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶、無(wú)錫、杭州、沈陽(yáng)、大連、天津、南昌、鄭州等二三線城市。

據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，太古、恒隆、九龍倉(cāng)、新鴻基四大港企，太古里、太古匯、恒隆廣場(chǎng)是代表性的豪華商業(yè)。IFS、IFC，北上廣深一線城市項(xiàng)目數(shù)量(已開(kāi)業(yè))，北京1個(gè)，上海5個(gè)，廣州1個(gè)，深圳0個(gè)。

看下去，深圳吸收了港企的商業(yè)實(shí)力，港企的高端購(gòu)物中心在深圳贏得了一席之地，在與北上廣的鮮明對(duì)比中“遙遙落后”。

多年來(lái)，一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：

深圳在港企購(gòu)物中心的布局上非常尷尬，離香港最近，但離香港最遠(yuǎn)！

因此，經(jīng)常有不少網(wǎng)友調(diào)侃和不解：

太古里、成都、長(zhǎng)沙、武漢、南京、無(wú)錫、杭州、沈陽(yáng)等地，IFS、恒隆廣場(chǎng)和IFC，為什么深圳沒(méi)有一家港企高奢商業(yè)？

目前深圳港企的高端商業(yè)實(shí)力，甚至不如二三線城市？

為什么很多港企重奢玩家不投深圳，“搞不定”還是“看不起”深圳？

01

港口企業(yè)&深圳商業(yè)

太古里、IFC、IFS、恒隆廣場(chǎng)…全0

遲到20多年，只有一個(gè)K11。

從香港出發(fā)，20分鐘，不到半個(gè)小時(shí)，高速鐵路從軌道上駛來(lái)，深圳就在眼前。與香港、深圳相連，近期相連。

站在地理的近距離上，觀察深圳與香港商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。筆者在2023年多家港企的財(cái)務(wù)報(bào)告中搜索深圳，卻特別“困難”，從不放過(guò)任何可以看到深圳的地區(qū)，尋找與深圳相關(guān)的內(nèi)容。

2023年太古地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告，228頁(yè)搜索深圳，結(jié)果跳了出來(lái)，只出現(xiàn)了4次深圳。

點(diǎn)擊查看相關(guān)詳細(xì)信息，四次提及，都是關(guān)于太古目前在深圳建設(shè)的居住系列酒店的情況。

2023年恒隆房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告，224頁(yè)搜索深圳，結(jié)果跳了出來(lái)，也只出現(xiàn)了4次深圳。

與太古地產(chǎn)不同，恒隆財(cái)務(wù)報(bào)告中出現(xiàn)的深圳人物帶來(lái)的信息基本都在陳啟宗致的股東函中，直言不諱地表示對(duì)深圳的分析和樂(lè)觀?！吧莩奁放瓶梢蚤_(kāi)三四家分店?！?

而且還有一些遺憾，到目前為止，恒隆還沒(méi)能在深圳投地，打造高品質(zhì)的高端商場(chǎng)。

2023年九龍倉(cāng)集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)告，44頁(yè)搜索深圳，結(jié)果跳了出來(lái)，只出現(xiàn)了一次深圳。

有關(guān)資料，更是與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，提到了九龍倉(cāng)在深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施方面的情況。

2023年新鴻基地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告，247頁(yè)搜索深圳，結(jié)果蹦了出來(lái)，是目前提到深圳最多的港企，總共出現(xiàn)了9次深圳。

值得注意的是，雖然提到的次數(shù)相對(duì)較多，但新鴻基目前在深圳還是比較空白的，不僅沒(méi)有涉及到商業(yè)購(gòu)物中心，甚至沒(méi)有相關(guān)的前景和計(jì)劃。

多次帶到深圳，都只是借助深圳灣效應(yīng)，為香港房地產(chǎn)住宅YOHO系列進(jìn)行景觀宣傳。

此外，關(guān)于深圳的財(cái)務(wù)報(bào)告和官網(wǎng)上的信息屈指可數(shù)，如瑞安、恒基、香港置地等。因?yàn)樯钲趨⑴c和涉及的土地很少，自然搜索糾紛也不多。

看了很多港企的財(cái)務(wù)報(bào)告，筆者觀察到，深圳對(duì)于港企、港企對(duì)于深圳、各自高端購(gòu)物中心的招聘策略、零星的深圳字眼和結(jié)果，是另一個(gè)港企與深圳博弈的世界。

而且在這種情況下，深圳&港企的大型高端購(gòu)物中心格局，突破了0的界限，還歸功于新世界，感謝鄭志剛。

2020年，鄭志剛在深圳太子灣投資100億元，計(jì)劃在深圳建設(shè)K11ECOAST項(xiàng)目，深圳迎來(lái)了港企研發(fā)的第一個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目。

然而，值得注意的是，深圳太子灣K11項(xiàng)目目前還沒(méi)有正式出現(xiàn)。外部會(huì)議早在2023年就開(kāi)業(yè)了，但據(jù)官網(wǎng)報(bào)道，它計(jì)劃在2024年底開(kāi)業(yè)。

與同為一線城市的上海、北京、廣州相比，港企代表性豪華商業(yè)上海恒隆廣場(chǎng)、廣州太古匯等。早在2000年左右就開(kāi)業(yè)了，而深圳和港企雙向奔赴，已經(jīng)推遲了將近20年。

而且目前，深圳首家港企高端商業(yè)，仍在建設(shè)籌備中，商業(yè)效果尚不清楚。

02

深圳以外

上海、北京、廣州等港企聚集..

走出深圳，筆者還根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告、官網(wǎng)等公開(kāi)渠道梳理了幾家代表性港企。目前，在mainlandChina其他城市，有一個(gè)重型代表性購(gòu)物中心的布局。

太古地產(chǎn)：廣州，北京，上海，成都，西安，三亞等。

2001年，太古在廣州向內(nèi)地提供了第一項(xiàng)奢侈品業(yè)務(wù)，廣州太古匯。

20多年后，北京三里屯太古里、北京頤堤港、成都太古里、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里、上海張園分別給出。

值得注意的是，目前太古在北京和上海已經(jīng)提供了兩個(gè)以上的業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，北京和上海仍有北京頤堤港二期、上海前灘、洋涇項(xiàng)目等新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

另外，太古還在西安和三亞布局了西安太古里、三亞的零售業(yè)務(wù)。

恒隆地產(chǎn)：上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫、天津、大連、昆明、武漢、杭州等。

一九九二年，陳啟宗開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地，布局其購(gòu)物中心項(xiàng)目。

早些時(shí)候，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)分別被賦予，隨后，恒隆的擴(kuò)張策略是，重點(diǎn)是二線城市布局高端業(yè)務(wù)。

上海恒隆廣場(chǎng)之后，在沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫等地，恒隆紛紛給予豪華商業(yè)。在這些地方中，上海、沈陽(yáng)甚至給出了兩個(gè)恒隆廣場(chǎng)。

現(xiàn)在，杭州恒隆廣場(chǎng)，也在建設(shè)中。

九龍倉(cāng)集團(tuán)：長(zhǎng)沙，成都，重慶，無(wú)錫等。

2000年，九龍倉(cāng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入大陸，在上海給出了第一個(gè)項(xiàng)目，大上海時(shí)代廣場(chǎng)。

未來(lái)，九龍倉(cāng)在mainlandChina的代表性購(gòu)物中心以國(guó)金中心IFS為主。官網(wǎng)顯示，長(zhǎng)沙、成都、重慶、無(wú)錫已經(jīng)布局了九龍倉(cāng)IFS系列業(yè)務(wù)。

到目前為止，九龍倉(cāng)位于大陸，一直十分謹(jǐn)慎，內(nèi)地土儲(chǔ)不多，其他城市的擴(kuò)張和步伐也不明朗。

北京、上海、廣州、南京、成都、蘇州等新鴻基地產(chǎn)。

一九九三年，新鴻基購(gòu)物中心項(xiàng)目首次進(jìn)入內(nèi)地，首站落地北京，開(kāi)發(fā)的北京新東安廣場(chǎng)，就是現(xiàn)在的北京APM。

此后，新鴻基擁有其旗下的豪華和高端商業(yè)IFC。、iapm、外拓上海、廣州、南京、成都、蘇州等環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)。

上海國(guó)金中心IFCC中心IFCC等多個(gè)城市在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市提供標(biāo)桿業(yè)務(wù)。、iapm，上海環(huán)貿(mào)、IFC，南京國(guó)金中心、廣州天環(huán)廣場(chǎng)、成都、蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)等。

現(xiàn)在，杭州、上海、廣州的新鴻基還有待開(kāi)工。

新世界發(fā)展：上海、廣州、武漢、沈陽(yáng)、天津、北京、杭州、寧波等。

1980年左右，新世界發(fā)展進(jìn)入內(nèi)地。最初，巴黎春季百貨、K11等知名商業(yè)產(chǎn)品線被用于新世界百貨掘金的內(nèi)地業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

鄭志剛于2008年成立了K11集團(tuán)。據(jù)官方網(wǎng)站報(bào)道，K11目前已分別在香港、上海、廣州、武漢、沈陽(yáng)和天津提供購(gòu)物中心。

其中，近期廣州K11從藝術(shù)高檔檔重奢場(chǎng)勢(shì)頭明顯，據(jù)悉已上市Gucci。、Valentino、Bottega Veneta、D&像G這樣的奢侈品牌圍擋。

與此同時(shí)，K11還在北京、杭州、寧波等地建設(shè)，許多重磅項(xiàng)目亟待開(kāi)業(yè)。

據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，自2024財(cái)政年度以來(lái)，mainlandChina和香港將出現(xiàn)20個(gè)K11項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2026財(cái)政年度，數(shù)量將增加到38個(gè)。

瑞安地產(chǎn)：上海、武漢、重慶、佛山、南京等。

在1984年，瑞安成立了一家相對(duì)較早規(guī)劃內(nèi)地業(yè)務(wù)公司的選手之一。

目前，瑞安大陸最著名的項(xiàng)目是天地系列業(yè)務(wù)。官網(wǎng)顯示，瑞安大型業(yè)務(wù)主要布局上海、武漢、重慶、佛山、南京等地。

其中，上海新世界、武漢天地、佛山嶺南天地、上海盤龍?zhí)斓氐壬虡I(yè)項(xiàng)目已成為城市文化旅游的商業(yè)地標(biāo)。

不難看出，與mainlandChina的其他城市相比，無(wú)論是站在一線城市還是二三線城市，都或多或少有一個(gè)、兩個(gè)或多個(gè)港企購(gòu)物中心。

而且深圳，對(duì)于目前最強(qiáng)的港企來(lái)說(shuō)，仍然是一個(gè)尚未開(kāi)發(fā)的“處女地”。

同時(shí)，不僅目前的商業(yè)城市布局，香港企業(yè)也缺席深圳。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告，筆者發(fā)現(xiàn)，各大香港企業(yè)明確表示，大陸各城市的土地儲(chǔ)備仍未涉足深圳。

03

最強(qiáng)港企們

是“搞不定”還是“看不起”深圳？

還是會(huì)“雙向錯(cuò)過(guò)”嗎？

沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害。觀察之下，筆者很好奇，為什么深圳離香港很近，但多年來(lái)，港企和深圳成了“最熟悉的陌生人”？

1.天不時(shí)。

回到上世紀(jì)八九十年代，港企這將初入內(nèi)地。

內(nèi)地第一站，選哪里，能落哪里？北京、上海、廣州是太古、恒隆、新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界等巨頭面臨的城市選擇的首選。

因?yàn)樯虾Ｊ菄?guó)際金融中心，北京是政治中心，廣州是千年商業(yè)古城。而且當(dāng)時(shí)的深圳，還只是一個(gè)正在發(fā)展的小漁村。

早期的深圳

雖然，改革開(kāi)放之后，深圳的城市發(fā)展應(yīng)該算是相當(dāng)迅速的，但畢竟還沒(méi)有達(dá)到一天千里的速度。

根據(jù)當(dāng)時(shí)城市的商業(yè)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?，深圳具有很?qiáng)的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高，消費(fèi)力高，消費(fèi)者穩(wěn)定可觀。

現(xiàn)在我想讓陳啟宗和其他人回憶起當(dāng)時(shí)的選擇。事實(shí)上，上世紀(jì)八九十年代的深圳，可能就像現(xiàn)在的三線小城市一樣，有一二線城市的機(jī)會(huì)，深圳沒(méi)有進(jìn)入他們的候選人。

但是，回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)時(shí)很多港企的選擇可能沒(méi)有問(wèn)題。但是，從更遠(yuǎn)的角度來(lái)看，經(jīng)過(guò)40年的分析，港企的商業(yè)格局還是比較有限的。

甚至在很多港企，當(dāng)時(shí)因?yàn)槭峭鈬?guó)人，和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商玩游戲，進(jìn)入上海、北京、廣州也是一個(gè)很難拿到土地、合作曲線的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。在選擇中，所有的港企開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有把深圳放在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的未來(lái)。

雖然那時(shí)鄧小平已經(jīng)在這里畫(huà)了一個(gè)圈子。

2.地不利。

重點(diǎn)關(guān)注香港企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心多為奢侈品商業(yè)的特點(diǎn)。作為香港的城市鄰居，深圳的距離可能是香港企業(yè)一直“害怕”和猶豫的重要原因之一。

一方面，香港是各大港企打造的購(gòu)物天堂，也是港企商業(yè)的發(fā)源地。每個(gè)家庭都有一個(gè)或多個(gè)奢侈品和高端商業(yè)項(xiàng)目在香港家門口。

一山不能二虎，深圳所在的地位，短期內(nèi)，將極大地威脅到港企商業(yè)本營(yíng)、香港商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展與消費(fèi)。

即使是，香港企業(yè)也一定會(huì)害怕，如果一不小心玩掉，香港的家也有可能被“偷走”，因小失大。

香港海港城

另外，許多港企初期普遍存在，缺乏地域優(yōu)勢(shì)和資源，在大陸擴(kuò)張和征地時(shí)必須謹(jǐn)慎。

“性格”決定命運(yùn)。謹(jǐn)慎之下，一點(diǎn)點(diǎn)“恐懼”直接成為港企交易者做出決定的重要因素。尤其是如果當(dāng)時(shí)有很多比較好比較模糊的選擇，深圳肯定是第一個(gè)被放棄的。

3.人不和。

數(shù)一數(shù)mainlandChina大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這是一個(gè)非常直觀和現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)象。地頭蛇長(zhǎng)期占據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)，占據(jù)“當(dāng)?shù)厝恕钡膬?yōu)勢(shì)。地頭蛇通常在當(dāng)?shù)爻鞘蝎@得更多更容易的土地。

這種情況在深圳尤為明顯。在深圳，幾乎所有的中高檔或以上商業(yè)項(xiàng)目都是由當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商自主開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的，很多產(chǎn)品線都是普遍布局的。

第一，華潤(rùn)一家獨(dú)大。到目前為止，據(jù)筆者不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)已經(jīng)在深圳給出了9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，還有11個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)。

其中，有深圳羅湖萬(wàn)象城和深圳灣萬(wàn)象城兩大豪華商業(yè)；一個(gè)深圳萬(wàn)象世界；一個(gè)布吉萬(wàn)象匯；一個(gè)萬(wàn)象前海；一個(gè)萬(wàn)象食家；一個(gè)光明的n次方；一個(gè)南山歡樂(lè)頌；一個(gè)1234space。

深圳灣萬(wàn)象城

此外，還有招商局蛇口、華僑城、鴻榮源等強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商。雖然他們都是房地產(chǎn)住宅，但他們也通過(guò)房地產(chǎn)獲得土地，在深圳提供了許多標(biāo)志性商業(yè)。

例如鴻榮源壹方城、招商蛇口花園城、華僑城歡樂(lè)海岸等。

強(qiáng)龍也很難壓地頭蛇！

多年來(lái)，從當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外國(guó)開(kāi)發(fā)商多元化發(fā)展的角度來(lái)看，深圳的商業(yè)地產(chǎn)陷入了惡性循環(huán)。與北京、上海、廣州等一線城市相比，深圳的商業(yè)地產(chǎn)格局越來(lái)越強(qiáng)，外國(guó)人進(jìn)不去。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它已經(jīng)成為一個(gè)死胡同，沒(méi)有解決辦法。

從這個(gè)角度來(lái)看，深圳和港企長(zhǎng)期以來(lái)的雙向“錯(cuò)過(guò)”，或許不是一天的工作。

相反，在早期階段，在一次又一次的選擇和選擇下，雙方都不是對(duì)方的首選。后來(lái)，當(dāng)每個(gè)人都想堅(jiān)定地選擇對(duì)方時(shí)，就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

最近，從2024年的時(shí)間維度來(lái)看，筆者看到了他們對(duì)深圳城市商業(yè)的最新展望和看法，看到了多家港企的財(cái)務(wù)報(bào)告。

太古指出：大灣區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，我們看好該區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景，我們積極尋找深圳的新機(jī)遇。

恒隆陳啟宗指出:我把中國(guó)分成三組城市，不考慮香港。第一組是上海和北京。第二組城市包括六大城市:廣州、杭州、成都、深圳、南京和武漢。

20多年后，太古和恒隆的言語(yǔ)表達(dá)終于有了一些更新深圳的想法。但事實(shí)上，這是隱藏的，也是建立在過(guò)去的殘酷之上的。

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