中建·湖北文化旅游一品大廈項(xiàng)目。唐軍/攝影

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對(duì)預(yù)期的優(yōu)化政策措施，卻只聽(tīng)到雷聲不見(jiàn)雨來(lái)，武漢市場(chǎng)多方已經(jīng)焦慮不安。

來(lái)自武漢的唐軍/唐軍

酷熱的天氣彌漫著冰冷的武漢房市。

八月六日，中建·湖北文旅·一品公館營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)的中山大道與崇仁路口，前往看房的用戶稀缺。

"現(xiàn)在是市場(chǎng)淡季，看房的買(mǎi)家很少."房地產(chǎn)經(jīng)理李某說(shuō)，7月份只賣(mài)了幾套房。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售緩慢，是目前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題。

根據(jù)武漢市住房保障和房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，7月份，武漢市新建住房成交量跌破5000套關(guān)口，網(wǎng)上簽約備案僅為4881套，較6月份下降21%，連續(xù)兩個(gè)月下降，創(chuàng)近十年同期新低。

銷(xiāo)售慘淡，已經(jīng)成為武漢房地產(chǎn)行業(yè)人士心中揮之不去的隱痛。

“在炎熱的天氣里，市場(chǎng)在底部波動(dòng)，這讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加像煉獄一樣痛苦。武漢作為一個(gè)擁有近600棟活躍樓盤(pán)的城市，7月份商品房備案量只有4000多套，平均每棟樓只賣(mài)8套房，單盤(pán)個(gè)位銷(xiāo)量成為常態(tài)。“一位房地產(chǎn)老板在朋友圈非常感慨地說(shuō)，市場(chǎng)是如此無(wú)情，客戶數(shù)量似乎仍在下降。你的房地產(chǎn)銷(xiāo)量是平均還是去平均水平取決于交易者是否有足夠的行動(dòng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，已在武漢進(jìn)行。

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賠本也要賣(mài)

中建一品投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中建一品”)負(fù)責(zé)中建一品公館的運(yùn)營(yíng)。

李姓經(jīng)理表示，2023年1月31日，中建·湖北文旅一品大廈首次開(kāi)業(yè)，推出1#樓建筑面積約120~140平方米毛胚房，共176套，備案價(jià)格約35000元/平方米。開(kāi)盤(pán)后，在3、四月份賣(mài)得稍微好一點(diǎn)，此后銷(xiāo)售便一路下滑，截至七月底，半年只賣(mài)出三分之一。由于銷(xiāo)售不暢，項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，6月后還專門(mén)推出了一套售價(jià)28000元/平方米的特價(jià)房。

經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目由中建一品聯(lián)合鄂旅投于2021年6月29日以469000萬(wàn)元拍賣(mài)，土地面積54325平方米，建筑面積19.41萬(wàn)平方米，地價(jià)24162.8元/平方米。如核算項(xiàng)目建設(shè)、資金成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及各類官方費(fèi)用，如果項(xiàng)目售價(jià)低于31000元/平方米，則在虧本銷(xiāo)售。

實(shí)際上，在武漢低迷和內(nèi)卷市場(chǎng)的迫害下，低于成本銷(xiāo)售的房地產(chǎn)并非孤立。

中國(guó)電力建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)安和中國(guó)建設(shè)湖北文化旅游一品大廈巧合當(dāng)天拿地，但命運(yùn)更加糟糕。該項(xiàng)目于2022年9月15日獲得預(yù)售證書(shū)，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間推遲了近一年。

中國(guó)電建地產(chǎn)于2021年6月29日以總價(jià)140530萬(wàn)元拍攝P(2021)049號(hào)地塊，位于武漢市漢陽(yáng)墨水旁，地價(jià)15110.75元/平方米，溢價(jià)49.45%。中國(guó)電力建設(shè)地產(chǎn)為武漢第一個(gè)未來(lái)社區(qū)提供了最高端的品牌“淞悅系”。

然而，中國(guó)電力建設(shè)房地產(chǎn)董悅長(zhǎng)安高端精裝產(chǎn)品一經(jīng)上市，就表現(xiàn)出“水土不服”。其預(yù)期價(jià)格目標(biāo)為26000元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊房?jī)r(jià)，市場(chǎng)不“買(mǎi)單”。只有極少數(shù)人去買(mǎi)房。此后，中國(guó)電力建設(shè)房地產(chǎn)董悅長(zhǎng)安被迫關(guān)閉，調(diào)整項(xiàng)目。

今年4月底，中國(guó)電力建設(shè)地產(chǎn)董悅長(zhǎng)安再次對(duì)外開(kāi)放。為了適應(yīng)市場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目降低了價(jià)格，取消了精裝房。7月30日，該樓盤(pán)終于開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，首次推出4號(hào)樓?？瞻渍郫B后，均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米，比去年優(yōu)惠8000元/平方米。

8月5日，記者前往中國(guó)電力建設(shè)地產(chǎn)董悅長(zhǎng)安項(xiàng)目，在其營(yíng)銷(xiāo)大廳看到，買(mǎi)房的顧客時(shí)有光顧，很受歡迎。雖然項(xiàng)目減去了精裝房，但其他設(shè)備并沒(méi)有減少，社區(qū)客廳、“無(wú)限”游泳池、健身房等。已經(jīng)開(kāi)放，業(yè)主和客戶可以隨時(shí)感受到。

“我們項(xiàng)目降價(jià)后確實(shí)吸引了很多客戶，但開(kāi)盤(pán)一周只賣(mài)了60多套。目前客戶觀望情緒強(qiáng)烈，看房人多，但簽約率不高。”項(xiàng)目房地產(chǎn)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人汪坦言。

"中國(guó)電力建設(shè)地產(chǎn)·淞悅長(zhǎng)安這次降價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)不太好，開(kāi)盤(pán)后將受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的挑戰(zhàn)?！耙晃皇袌?chǎng)參與者表示，同樣位于漢陽(yáng)王家灣板塊的新樓盤(pán)銀孚漢陽(yáng)首府即將出臺(tái)。對(duì)于湖北當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)銀孚置業(yè)在武漢的第一個(gè)項(xiàng)目，征地價(jià)格只有7000元/平方米。由于市場(chǎng)不景氣，不排除為了賣(mài)房，價(jià)格可能是15000元~16000元/平方米。

市場(chǎng)人士表示:“當(dāng)市場(chǎng)卷起時(shí)，它是無(wú)情的。中建、湖北文化旅游、一品大廈、中國(guó)電力建設(shè)地產(chǎn)、淞悅長(zhǎng)安都是兩年前高價(jià)拿地，樓面價(jià)幾乎相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)。目前，它被困在高位。為了獲得現(xiàn)金流，即使虧損，也要賣(mài)掉。”

“2021年第二季度是武漢近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最高點(diǎn)，武漢地王在此期間頻頻出現(xiàn)。目前拿地王的項(xiàng)目在成本線上不容易賣(mài)，必須切肉。”湖北省中原地產(chǎn)首席技術(shù)官兼戰(zhàn)略顧問(wèn)中心總經(jīng)理鄭源滔說(shuō)。

實(shí)際上，武漢許多項(xiàng)目都面臨著虧損的困境，而且今年以來(lái)，虧損面有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

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斷崖式縮量

從今年武漢新建住房成交情況來(lái)看，3月份，由于去年疫情推遲，需要集中釋放，市場(chǎng)交易有所反彈。但是進(jìn)入第二季度，市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯減溫。五月份，武漢借助房屋交易會(huì)，推出優(yōu)惠置業(yè)政策，幫助市場(chǎng)銷(xiāo)售回升。伴隨著房屋交易會(huì)的結(jié)束，新房交易再次下降。六月份，全市新建住房網(wǎng)簽6172套，環(huán)比下降55.46%，同比下降42%。七月份，武漢新房網(wǎng)簽只有4881套，呈現(xiàn)斷崖式下滑。

根據(jù)武漢市住房保障和房管局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，2023年1-7月，武漢市新建住房成交量為66328套，較去年同期下降9%。數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)需求側(cè)政策的照顧下，市場(chǎng)趨勢(shì)并未得到挽救。

截至2023年6月底，武漢市已批準(zhǔn)預(yù)購(gòu)159914套尚未網(wǎng)上簽約的商品房，面積1831萬(wàn)平方米。根據(jù)今年的去化速度，去化周期需要17個(gè)月。

根據(jù)湖北省中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年武漢新房銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)下降，僅為17%，在中西部核心城市中市場(chǎng)表現(xiàn)最差。

實(shí)際上，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系早在2020年就開(kāi)始發(fā)生細(xì)微的變化，從那以后，市場(chǎng)就悄然下滑。

記者梳理了武漢近十年的市場(chǎng)軌跡，發(fā)現(xiàn)武漢房市自2012年至2014年低迷以來(lái)，在各項(xiàng)政策的刺激下，掀起了幾波量?jī)r(jià)上漲的高潮。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2015年為基礎(chǔ)，武漢新建住房在2020年底上漲了168.1%，在全國(guó)排名第三(西安、徐州排名前兩位)。2020年，全國(guó)一二線城市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%。、4%，其中武漢漲幅為4.5%，同年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了打折銷(xiāo)售，年平均折扣率為93%。與此同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)板塊開(kāi)始分化，一些遠(yuǎn)城已經(jīng)表現(xiàn)出供過(guò)于求。

2020年，武漢市作為疫情高發(fā)地區(qū)，特別出臺(tái)了房地產(chǎn)救助六項(xiàng)措施，以應(yīng)對(duì)疫情影響，提高房地產(chǎn)投資和供給側(cè)。2021年，光谷、江岸、洪山、武昌、漢陽(yáng)四新等地區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)再次上漲，掀起了房地產(chǎn)企業(yè)征地高潮。一批樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元和3萬(wàn)元的地王頻頻出現(xiàn)。然而，2021年下半年后，市場(chǎng)迅速冷卻。

根據(jù)湖北省中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與前幾年武漢房市處于高位時(shí)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售總量相比，今年將下降近4~5成。

“房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入后半段。武漢作為國(guó)內(nèi)高流量房地產(chǎn)城市，年銷(xiāo)售額近20萬(wàn)件，很難再現(xiàn)。未來(lái)每年新房10萬(wàn)。 “武漢地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)殷躍建預(yù)測(cè)說(shuō)，套銷(xiāo)量將是新形勢(shì)。

然而，短期內(nèi)市場(chǎng)的快速萎縮和衰減必然會(huì)對(duì)行業(yè)的各個(gè)層面產(chǎn)生巨大的影響和震蕩。數(shù)量在價(jià)格之前，市場(chǎng)迅速萎縮，首先帶來(lái)價(jià)格調(diào)整。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年武漢新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比下降0.4%；與去年1~6月相比，平均下降2.8%，同比下降15%；二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比下降3.4%；與去年1~6月相比，平均下降4.3%，已連續(xù)16年下降。

“目前武漢只有內(nèi)環(huán)核心板塊的部分樓盤(pán)表現(xiàn)出市場(chǎng)抗力，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。二三環(huán)之間的房地產(chǎn)價(jià)格也在下降和調(diào)整，三環(huán)之外的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到五年前?！编嵲礉f(shuō)。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，今年武漢二手房銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)，部分地區(qū)二手房?jī)r(jià)格從前兩年的市場(chǎng)最高點(diǎn)下跌了20%~30%。因此，吸引了很多剛需購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“竹筍”，這也增加了新房銷(xiāo)售的難度。

八月份，武漢一批三環(huán)樓盤(pán)新港臨江匯，武漢城建2049、在幸福時(shí)代，每個(gè)人都降價(jià)促銷(xiāo)。三環(huán)以外的房產(chǎn)早就率先打折出售，漢南、新洲等遠(yuǎn)城區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格降到了5000元/平方米。

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推動(dòng)新政的頒布

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)和動(dòng)能不足，迫使新政出臺(tái)。

今年2月，武漢市人民政府發(fā)布了《激發(fā)市場(chǎng)主體活力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，將房地產(chǎn)行業(yè)納入困難行業(yè)，提出支持居民家庭合理消費(fèi)住房，結(jié)合房?jī)r(jià)和新房庫(kù)存動(dòng)態(tài)管理住房限購(gòu)范圍。在武漢市住房限購(gòu)區(qū)買(mǎi)房的居民家庭可以增加新的購(gòu)房資格。

中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政認(rèn)為，上半年，武漢市出臺(tái)了支持特定人群、改善需求的政策。比如對(duì)于多子女家庭、人才等群體購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的優(yōu)惠措施，市場(chǎng)并沒(méi)有得到明顯的提升。如果下半年不出現(xiàn)重大政策刺激，武漢市第三季度將面臨更大的下行調(diào)整壓力。

記者獲悉，8月3日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織召開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)座談會(huì)，分析判斷當(dāng)前房地產(chǎn)和建筑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以深入貫徹落實(shí)7月24日中央政治局會(huì)議精神和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部企業(yè)座談會(huì)精神。會(huì)上，武漢市房管局介紹了武漢市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。參加會(huì)議的6家開(kāi)發(fā)企業(yè)和4家建筑企業(yè)匯報(bào)了今年以來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，并對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型提出了對(duì)策和建議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部企業(yè)座談會(huì)精神，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，全力支持剛度和改善住房需求，增強(qiáng)信心，保證交付，調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進(jìn)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

但是，對(duì)于預(yù)期的優(yōu)化政策措施，卻只聽(tīng)到雷聲不見(jiàn)雨來(lái)，武漢市場(chǎng)多方已經(jīng)顯得焦慮不安。

一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人抱怨道:“鄭州、南京等全國(guó)一些二線城市的新優(yōu)化政策已經(jīng)出臺(tái)，但武漢市的卻遲遲不知所蹤。

李國(guó)政透露，此前，武漢市在6月份擬定了一項(xiàng)關(guān)于改善房地產(chǎn)行業(yè)政策的措施，并向上級(jí)提交了申請(qǐng)，但被拒絕了。7月24日政治局會(huì)議后，武漢市響應(yīng)相關(guān)精神，再次制定了十幾個(gè)優(yōu)化政策方案，并上報(bào)。估計(jì)最近獲得上級(jí)批準(zhǔn)后就可以實(shí)施了。

還有哪些武漢政策工具可以拖住房市？

據(jù)悉，這些措施側(cè)重于支持改善需求的更換、舊房更換新房的稅收優(yōu)惠和減少、住房貸款政策中的住房認(rèn)可不貸款、第二套房首付比例和信貸利率、購(gòu)房者物業(yè)首付比例和信貸利率。

李國(guó)政說(shuō)：“如果說(shuō)武漢的優(yōu)化政策比較緩慢，估計(jì)是涉及到住房貸款政策，銀行金融部門(mén)還在審核中。

市場(chǎng)不再等待。

近日，武漢大量新市場(chǎng)開(kāi)始涌入市場(chǎng)。武昌即將開(kāi)盤(pán)武漢城建瑞安長(zhǎng)江天地、龍湖御湖等高端市場(chǎng)。然而，在漢口三環(huán)，集中推出了11個(gè)純新市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)非常積極地推動(dòng)市場(chǎng)。

如此艱難的市場(chǎng)情況下，房企推盤(pán)還這么拼命的確不容易，但也有一些耐人尋味。

一位國(guó)企房地產(chǎn)老板說(shuō)，8月份，我們會(huì)更加困難。高溫和洪水來(lái)了。此外，由于國(guó)內(nèi)外形勢(shì)緊張，客戶難以找到，市場(chǎng)需求萎縮。我們對(duì)政策效應(yīng)沒(méi)有太高的期望。如何打敗街對(duì)面的對(duì)手將成為更重要的能力。

“從今年的角度來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激需求方政策的邊際效應(yīng)確實(shí)在下降，但有利的優(yōu)化政策仍然需要出臺(tái)。因?yàn)槟壳暗闹饕獑?wèn)題是如何扭轉(zhuǎn)不良的信心和預(yù)期，雖然需要很長(zhǎng)時(shí)間?！蓖邫C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人周小嫻說(shuō)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，中央政治局會(huì)議和國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定，各地要“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。繼鄭州、南京之后，肯定會(huì)有其他城市跟進(jìn)，尤其是那些房?jī)r(jià)和成交量大幅下跌，市場(chǎng)預(yù)測(cè)明顯下降的城市。

原標(biāo)題：“賠錢(qián)也要賣(mài)！武漢房市斷崖式萎縮的焦點(diǎn)”

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