9月27日至28日，鳳凰衛(wèi)視和鳳凰網聯(lián)合舉辦的“鳳凰灣財經論壇2023”將在香港和深圳同時舉行。邀請國內外政府官員、專家學者和行業(yè)精英討論大灣區(qū)建設、中國經濟和世界經濟。論壇開幕前夕，鳳凰網財經聯(lián)合中國基金報推出了《灣區(qū)風云錄》系列采訪，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對話。

今年以來，中央高級別會議多次提到城中村改造。這次城中村改造誰會受益最大？近日，房地產整合政策密集出臺。現(xiàn)在是買房的好時機嗎？

說到城中村改造中房地產企業(yè)的機會，嚴躍進指出，近兩年很多企業(yè)面臨債務問題，城中村的一些項目還沒有開發(fā)出來。如果其他公司有能力收購并購，或者有其他合作開發(fā)的想法，一定要研究城中村的項目資源是如何分布的，這里有一些合作的機會。

嚴躍進認為現(xiàn)在買房的機會很好，不同地方差別不大。由于本輪市場調整基本同步，“都是在之前市場大幅度降溫的過程中，慢慢從復蘇的角度進行的?！?/p>

然而，嚴躍進并不認為新房地產政策的密集頒布將明顯提高房價?！艾F(xiàn)在，在政策出臺之前，房價肯定會上漲。沒有這個條件。沒有這個市場基礎?？隙ㄓ惺袌鲎h價的空間和機會。 ”

“所以最近買家看到一些政策越來越好。房價會這么快上漲嗎？可能有潛在的概率，但短期內我不這么認為?！眹儡S進說:“為什么？供求關系仍然是一個非常重要的因素。不會說短期內供求關系發(fā)生了很大的變化。這是一個緩慢的過程?！?/p>

下面是直播對話的精要性：

01

嚴躍進：降低首付政策的市場效果可能會更大

《灣區(qū)風云錄》：從7月27日的政治局會議到7月31日的國務院會議，中央和地方政府密集表態(tài)出臺了房地產整合政策。你認為這些政策信號的特點是什么？他們對房地產市場有多大的支持？

嚴躍進:這些政策信號有一個時代背景需要注意，那就是目前的一些政策應該與整個宏觀經濟環(huán)境相結合。整個房地產應該與宏觀經濟聯(lián)系在一起，這與我們簡單地認為房地產市場在不久的將來可能會有壓力不同。

要了解各部門的減稅政策，激活內需政策，包括防范金融風險的政策，肯定和房地產息息相關，這是我們理解當前政策的重要一點。與此同時，一線城市也積極表達了自己的觀點，這充分說明一線城市對當前房地產市場的重視程度，也說明一線城市整體寬松政策的可能性更大?？偟膩碚f，我覺得這個政策信號很強，應該是疫情以來最強的政策信號。

《灣區(qū)風云錄》：讓我們從住房和城鄉(xiāng)建設部的新政策開始。住房和城鄉(xiāng)建設部最近明確了優(yōu)化樓市政策的方向，提出了支持剛度、改善住房需求、降低首套房首付比例和貸款利率、減免改善性住房換購稅費、認房不認貸個人住房貸款等政策措施。你認為這些政策會如何影響不同城市、不同類型、不同價格段的住房供需和價格走勢？

嚴躍進:住房和城鄉(xiāng)建設部的政策內容充分體現(xiàn)了對當前房地產市場的支持，尤其是一些關于金融和稅收的政策。事實上，這些政策之前已經大規(guī)模推進，但有些地方政策可能還沒有完全實施，需要進一步實施。比如內蒙古赤峰最近提出要落實住房和城鄉(xiāng)建設部的政策，實行不認貸款的住房認證。

從實際反饋來看，我認為減少首付政策的市場效應可能會更大。為什么呢？其實現(xiàn)在普通人買房的收入還是有限制的，所以減少首付的政策應該會更有效。同時，今年關于房貸利率的討論也很多，很多地方也降到了比較低的水平?？陀^來說，可以減輕一些每月還款的壓力。

對于不同城市、不同類型、不同價格市場的一些影響，我認為大城市的空間相對較大，比如降低首付、降低利率等。在空間方面，大城市對市場更加敏感，市場效果更加積極。

其實我覺得有些政策可能還沒有完全出臺，但是你應該有一個想法，就像主持人剛才說的，哪種購房需求可能會有更大的影響？如果涉及到房貸政策的變化，可能會對剛需產生影響，估計改善的影響會更大。

02

新政出臺房價上漲？嚴躍進：短期內不會

不能簡單地用過去的想法來理解市場。

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《灣區(qū)風云錄》：當你在6月份接受采訪時，你說中國的二手房市場已經悄然從賣方市場變成了買方市場。新政后市場會逆轉嗎？我們可以看到，廣州、沈陽、南京等一些城市的二手房業(yè)主已經開始為自己的房子漲價了。你認為這種漲價會是長期趨勢還是曇花一現(xiàn)？

嚴躍進:漲價的原因有很多。據媒體報道，有些是因為當時價格比較隨意，也就是試探市場，所以掛得比較低等等。他的銷售想法不是很強烈?，F(xiàn)在我又調整了房子。

另外，最近的政策確實放松了，預計會好轉，房主會漲價嗎？這一心理肯定是有的，這取決于房東出售房屋的意愿。有的房主假設他的房子比較好，學區(qū)比較好，從他的心理上來說，他肯定會更強。但是如果他急著賣，為了換房子或者資金壓力比較大，那么他仍然有議價的空間。根據中介公司的反饋，如果你真誠地購買，價格肯定還能談。

現(xiàn)在肯定還沒到政策出房價就拉起來了。沒有這樣的條件。沒有這樣的市場基礎。市場議價空間，議價機會肯定還有。所以最近買家看到一些政策變好了，房價會不會這么快拉起來？可能會有潛在的可能性，但短期內我不這么認為。為何？供求關系仍然是一個非常重要的因素，不會說短期內供求關系發(fā)生了很大的變化，而是一個緩慢的過程。

我們應該看到，目前的房地產市場與過去有著本質的不同，尤其是2014年:第一，疫情過后，大家都意識到資金壓力相對較大，這種感覺一定比較強烈；第二，2014年，很多人手里沒有房子，需求量很大。我家鄉(xiāng)的一些學生在那些年買了一套房子，然后買了一套。為什么要講這個例子？現(xiàn)在二手房的結構發(fā)生了變化，情況也發(fā)生了變化。目前每個人手中都有一套房子，這種情況不容忽視，不同于以前許多人沒有房子的情況。

當然，現(xiàn)在可能還是有很多人沒有房子，但總的來說，近年來有房子的人數(shù)肯定拉得比較快。因此，我們必須理解房地產的邏輯必須改變，包括賣房、買房、中介公司等。我們還是要基于這個去理解，而不是簡單地用過去的想法去理解市場。我們應該了解一些普通人在新一輪經濟發(fā)展中的新想法，以及房地產結構的一些新變化。

03

嚴躍進：從淄博到“村超”，每一個城市都有亮點。

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《灣區(qū)風云錄》：除了一線城市，其他城市也面臨著不同城市房地產市場調整的壓力。你認為二三線城市使用好政策工具箱有哪些重點和難點？他們應該如何平衡許多目標，如穩(wěn)定增長、去庫存和防范風險？

嚴躍進:二三線城市買房的壓力一定要小一些，這是可以看到的。當然，二三線城市要注意一些新的問題，就像我們過去常說的鶴崗一樣，但這并不是偶然的。之后出現(xiàn)了一個河南鶴壁。這些城市背后的原因非常相似，就是人口流出。

如果人口少了，房地產市場下一步該怎么辦？一定要遇到一些新的問題和壓力，或者買房的人少了，房地產就開始閑置了。所以上次鶴壁把老房子當倉庫用房，也是一個想法。如何使用房子非常重要。在這個過程中，一些二三線城市開始了，比如農民在城市買房等。，這方面的需求也需要探索。

還有一種三四線城市也很有意思，比如廣東的惠州，云南的大理，這兩個城市很典型。他對外國旅游的需求依賴度很高，對其他城市還是有啟發(fā)的。只要每個人都愿意來，每個人都愿意長期呆在那里，即使他們不在那里定居，房地產市場自然也會強大。

另外還有一些城市，最近我們經常談到淄博，還有一個云南貴州榕江“村超”。雖然這個地方以前經濟不好，或者以前大家都不太了解，但是你會發(fā)現(xiàn)它背后其實有些東西可以挖掘出來。眾所周知，云南貴州吃得好，玩得開心。感覺生活還是很好的。如果你挖掘出這方面的東西，你會發(fā)現(xiàn)那個縣是有活力的，要么是我們想象的那個縣，要么是沒有人?？h城還可以制造“村超”。這個東西完成后，會對我們的房地產產生影響。更不用說買房的需求了，至少酒店和賓館的需求一下子就拉高了，城市的投資形象也罷了。

所以總的來說，雖然我們每個城市都遇到了一些問題，但是都有亮點。在接下來的發(fā)展中，我們必須對這些點大驚小怪，大驚小怪。誰把這篇文章做得最好，它的房地產應該是最強的。

04

誰從城中村改造中受益最大？嚴躍進：這里有個好機會

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《灣區(qū)風云錄》：最近還有一個非常受關注的促進房地產復蘇的政策，那就是國常會發(fā)布了《關于積極有序推進超大城市城中村改造的實施意見》。這一輪城中村改造鼓勵民間投資積極參與改造。從之前的經驗來看，誰能從新一輪城中村改造中分一杯羹？一二線城市買地布局的房地產開發(fā)商是否受益最大？

嚴躍進:其實這個有很多點可以說。如果說現(xiàn)在哪些公司有一些城中村項目，除了一些大型優(yōu)質的公司，前幾年一定有一些債務風險的公司有一些城中村的土地資源。

那么這兒有什么好機會呢？近兩年來，很多企業(yè)面臨債務問題，一些城中村項目尚未開發(fā)完畢。如果其他公司有收購和并購的能力，或者有其他合作開發(fā)的想法，他們必須研究這兩年的債務風險問題公司，以及他手中的城中村項目資源是如何分布的。這兒有一些合作機會，盡管有些企業(yè)他不主動找你，你也應該主動去找。這一年就是要主動去找項目，不管項目好不好都要去嘗試。這是第一。

其次，從政府城中村改造的角度來看，各地肯定會努力。這里有兩種類型的城市，一種是非常強大的城市，另一種是相對較弱的城市。強大的城市就像安徽的合肥。最近，他發(fā)布了一項關于城中村的政策，并提到了城中村改造中一些土地定向供應的方法。

我的理解是什么？地方政府肯定想加快城中村的工作。為什么呢？土地資源背后的優(yōu)勢還是挺大的，或者如果城中村改造做得好，地方政府的資金支持還是比較大的。在這方面，地塊的特性會更好，質量也會更好。而且城中村帶動了當?shù)亟洕梢钥焖贁U大內需。

下一步，公司要積極探索，研究資金實力雄厚的公司，以及產品研發(fā)模式良好的公司。能夠做一些公益保障房等等也會有很大的優(yōu)勢?；蛘哂泻芎玫奶岣叱鞘匈|量的功能。最近上海也推出了一些城市發(fā)展非常好的項目。隨著城中村的改造，公司未來的市場地位將會增強。

一些不足的城市也要密切關注。事實上，在城中村工作并不難。為什么呢？他談論的是特大城市和特大城市，這些城市必須有優(yōu)勢，包括人口優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。因此，雖然石家莊、太原等城市規(guī)模不大，但城中村的比例相對較高。而在這一輪新的發(fā)展中，這些地方肯定會有一些相對較大的發(fā)展機會。

《灣區(qū)風云錄》：許多人對城中村改造能否像以前的棚改2.0那樣復制房價暴漲的奇觀感到好奇？

嚴躍進:其實沒有直接關系。城中村改造或棚改本身就是處理居民住房困難和城市面貌的問題。為什么一開始房價這么大？我剛才提到，買房的需求非常旺盛，當時房地產市場處于非常強勁的上升趨勢。從這個角度來看，當時整個市場的效果一定很直觀。

現(xiàn)在會有嗎？客觀來說，因為特大城市和特大城市也是人口比較多的地方，我最近看到杭州等人提出取消市中心落戶名額的限制。從這個角度來看，很多人都愿意在城市定居?，F(xiàn)在這個城市要建城中村，背后的需求來了，有些人想買房等等，所以有可能推高房價。

因為城中村的地段優(yōu)勢在那里，無論什么產品，都可能有進一步推動房價的預期。我們應該讓有利的政策為普通人服務，而不是說有利的政策最終會導致房價泡沫。

05

嚴躍進：我們的戶籍政策實際上更加靈活，縣城的機會比想象的要多。

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《灣區(qū)風云錄》：你剛才提到放開定居。8月3日，公安部宣布全面放寬大城市定居條件，完善大城市積分定居政策。這是否意味著未來人口將繼續(xù)集中在大城市？

嚴躍進：戶籍政策解決了人口流動問題。所有的人口都去大城市了嗎？如今也許人們反而去了農村。為何？在過去的兩年里，許多大學生被鼓勵幫助農村振興。一些退役士兵估計會回去，而另一些人估計會回家創(chuàng)業(yè)。我們也聽說過很多農村創(chuàng)業(yè)養(yǎng)雞、養(yǎng)殖的案例。我覺得中國在這個政策上有所放松，鼓勵很多人從農村振興的角度回到農村給你一個戶籍。說實話，這個戶籍之前是回不去的。

綜上所述，戶籍政策并不意味著每個人都去大城市，小城市也有可能放開，也有可能去農村。因此，我們的戶籍政策實際上更加靈活，這可以幫助各種各樣的人找到自己工作、學習、安居樂業(yè)的一點。真正把戶籍和我們的工作、學習結合起來，其實是人口分布比較平衡的一個點。

《灣區(qū)風云錄》：那么你認為現(xiàn)在年輕人回縣城買房還是個不錯的選擇嗎？

嚴躍進:怎么說呢？我認為時代已經變了。就像我們的節(jié)目一樣，我在上海，但在一定程度上，我只需要在農村家里有一個網絡。事實上，我現(xiàn)在不需要互聯(lián)網，因為手機本身就有互聯(lián)網。

客觀來說，大城市肯定有更多的機會，但我們必須看到機會這個詞也發(fā)生了變化。小城市也有很多機會，互聯(lián)網帶來了很多機會。最典型的就是一些直播、賣貨等。在網絡農村振興中，這些內容可以在很多地方使用。

所以我們首先要明白，縣城一定有機會，而且比我們想象的要多。從生活的性價比來看，在過去的十年里，小城市的機會相對更多。因此，我們應該根據自己的情況來定位我們的生活和家庭?？偟膩碚f，我們可以從發(fā)展的角度來鼓勵一些縣的定居。

06

嚴躍進：雖然恒大犯了這么多錯誤，但是有一點還是挺厲害的。

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《灣區(qū)風云錄》：自去年7月以來，恒大、融創(chuàng)、泰和等頭部房地產企業(yè)紛紛陷入現(xiàn)金流困境。這項新的房地產政策的出臺對這些面臨商業(yè)危機的房地產企業(yè)有什么影響？哪些房地產企業(yè)可以拯救危險？

嚴躍進:首先，整個大環(huán)境正朝著好的方向發(fā)展，或者政府非常支持通過社會化和法制化來解決這個問題。現(xiàn)階段，政策實際上在幾個方面受到影響。首先，政策環(huán)境有所改善，市場預測必須朝著好的方向發(fā)展。從這個角度來看，企業(yè)解決一些問題肯定有很多新的機會。投資者預期好，金融企業(yè)預期好，對企業(yè)影響很大。

二是看銷售端數(shù)據。外部資金最終是外部資金，最終取決于公司自己的銷售端資金。如果銷售數(shù)據得到改善，影響仍然很大。因此，公司必須做好銷售數(shù)據。

我們來談談恒大。雖然恒大犯了那么多錯誤，導致了那么多雷霆萬鈞的事情，但是網上有人調侃，說要給我們國家這么多債務。然而，恒大有一點非常強大。他做了很多現(xiàn)有的房子。目前，他賣掉了許多現(xiàn)有的房子。現(xiàn)有房子的問題肯定比較小。這個企業(yè)還是很頑強的。在這種頑強的背后，你會發(fā)現(xiàn)，其實普通人不能從財務角度嚴格理解這個企業(yè)。

所以，大企業(yè)小企業(yè)都無所謂。如果你的房子建得好，銷售數(shù)據好，現(xiàn)金流就會開始改正。這才是真正回歸產品為王，產品第一的導向，這一點非常重要。從這個角度來看，有些企業(yè)還是有機會的，不能氣餒。市場環(huán)境仍在改善，公司仍然有許多新的希望和機會。

07

嚴躍進：人口多是大灣區(qū)應該非常重視的一種資源。

《灣區(qū)風云錄》：現(xiàn)在一些城市圈正在形成集聚效應，以粵港澳大灣區(qū)為例，你如何分析大灣區(qū)房地產市場的特點和趨勢？

嚴躍進:粵港澳大灣區(qū)和上海長三角還是有一些區(qū)別的。為什么呢？從我們的感受來看，最近有一大批香港市民去廣東南沙、中山、佛山買房。一般來說，仍然有一批富人支持房地產。

因此，我們必須意識到人口眾多，富人眾多，這是大灣區(qū)應該非常重視的資源。去廣州玩，去上海玩，感覺很深。感覺廣州的路上人不多，明顯比長三角多。由于規(guī)劃原因，長三角的人口分布相當均勻，但廣州確實人多，車多，城市密集，農村城市分不清。

如果有人口，市場需求非常強勁，所以無論是廣州還是深圳，我們現(xiàn)在經常談論“深中大橋”，深圳到中山的一些渠道可以享受到非常好的人口紅利。

第二，就住房短缺而言，粵港澳大灣區(qū)城市農村整體住房建設其實非常發(fā)達，住房供應量相對較大。從這個角度來說，也是一件好事，房價也不會炒得那么厲害。房子那么多，比如廣州、東莞、深圳等。，而且每個地方的交通都很方便，還有很多選擇可以處理房子。

最終，大灣區(qū)絕對不是華南市場或廣東市場的簡單概念。大灣區(qū)引進年輕人，關注年輕人的需求是非常重要的，包括一些現(xiàn)在提供的工業(yè)園區(qū)和一些經濟適用的租賃住房等商品。這個粵港澳大灣區(qū)做得很好，值得其他城市圈學習。

08

嚴躍進：現(xiàn)在是買房的好時機，各地差別不大。

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《灣區(qū)風云錄》：面對目前復雜的房地產市場，許多人仍然選擇觀望。易居研究院最新報告指出，一線城市的政策已經到來?，F(xiàn)在是在一線城市買房的好時機嗎？二三線城市呢？

嚴躍進:時機一定很好。為什么呢？一般來說，房價泡沫已經消除，政策更加寬松。從這個角度來看，我們還是要積極鼓勵買房。

說到在灣區(qū)買房，還是有點不一樣的。廣州有很多選擇和機會。比如廣東佛山東莞各個鎮(zhèn)都很好，和大城市差別不大，交通也很方便。所以我覺得最近剛需買房可以積極關注。買房的好時機真的來了，有很多整合政策。

同時，在不久的將來，我們應該進一步關注一些寬松的政策，包括深圳關于進一步提高公積金提取金額的政策。這些政策正在不斷努力，進一步鼓勵年輕人處理住房問題。

《灣區(qū)風云錄》：現(xiàn)在是北京、上海等二三線城市的好時機嗎？

嚴躍進:差別不大。因為這一輪的市場調整基本是同步的，并不是說哪個城市好哪個城市不好，而是在之前市場大幅度降溫的過程中，慢慢從復蘇的角度進行的。

因此，我認為整個步驟應該是相似的，無論是大城市還是小城市，一線還是二三四線。由于前幾年三四線城市的市場需求沒有得到很大的釋放，現(xiàn)在政策放松肯定會有波動。這是什么一個非常重要的邏輯？正是我們整個宏觀經濟的基本面必然會不斷復蘇，不斷改善。整體宏觀經濟不錯，我們的房地產肯定會跟得上好，所有城市的表現(xiàn)也會跟得上好。

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