北京樓市的熱鬧，正在以不同的方式展現(xiàn)在公眾的視野。

“從去年12月份疫情放開后，來訪量就明顯提升了，大概增長了2倍”。中海的一位銷售人員向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

附近華潤與保利項目的銷售人員稱，1月的銷售額增加了1.3倍，甚至春節(jié)期間都有成交。

在大多數(shù)上班族都最忙碌的周一，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在多個項目售樓處看到了不少的來訪者，多的一天有十幾組，每個銷售很自信地表述自己家的樓盤不愁賣。

北京市場出現(xiàn)了越來越多對回暖的渲染，但實際情況似乎并沒有走到那一步。

從1月份的數(shù)據(jù)看，新房同環(huán)比成交數(shù)據(jù)仍然下降超過25%，同比降幅較上月擴大14.37個百分點。二手房網(wǎng)簽量為8308套，環(huán)比下降5.3%。

當然，數(shù)據(jù)有滯后性，它與目前的市場情緒是撕裂的。就在這樣的裂痕中，對“小陽春”到來的期盼，變得更為熱切。

01

售樓處人山人海？

你可以在銷售們的朋友圈中看到每天人山人海的售樓處，不斷攀升的成交量。

上述中海項目的銷售人員說，他們的項目并不愁賣。很多時候，她接待的一組客戶還未結(jié)束時，又有復看的客戶到來，她不得不把這一組客戶交給其他人。

除了售樓處變得熱鬧起來，北京的二手房市場也更明確地感受到暖意。

自己的房子已經(jīng)掛了1年多時間的王越告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，最近市場回暖明顯，自己的房子帶看量明顯上來了。

而一位中介門店員工則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“來咨詢的客戶明顯增多，帶看量翻倍，市場呈上升趨勢。購房群體大多是剛需或者需要置換的客戶，比較看好今年的市場。”

但從數(shù)據(jù)上看，2023年1月，受到春節(jié)假期影響，北京新房市場供求同環(huán)比雙雙回落，這導致成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)比較大的波動。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京商品住宅成交3677套，較上月同期增長74.0%，較去年同期增長8.9%。

中指研究院分析稱，春節(jié)假期，北京大部分樓盤都不打烊，樓市整體活躍度較去年有所提升。

但受返鄉(xiāng)過節(jié)影響，春節(jié)期間售樓處整體到訪量明顯減少，樓市整體活躍度明顯不及1月前兩周，而2023年1月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模受此影響，為37.30萬平米，環(huán)比下降39.6%，同比下降39.7%。

進入2月份，北京樓市熱度并未降低，整體來看，受各項利好政策以及市場預期轉(zhuǎn)好帶動，北京市場預期保持穩(wěn)步復蘇節(jié)奏。

這種樂觀的情緒在春節(jié)之后繼續(xù)蔓延，外界普遍認為3月份的市場將會更好，“小陽春”即將到來。

上述中介稱：“隨著春節(jié)假期過去，疫情管控的放開，預計2月將持續(xù)釋放去年年底積壓的購房需求，成交量會繼續(xù)上升，成交價格也將小幅上漲?！?/p>

盡管還沒有整體數(shù)據(jù)，但回暖的趨勢已經(jīng)很明顯了。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，2023年2月9日北京新建商品房成交587套，高于近一周平均水平80.1%。

二手房方面，根據(jù)北京住建委和麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%。整體來看，2月以來（2月1日-2月12日）北京二手房成交4836套，較1月同期上漲16.6%，比去年同期上漲66.2%。

不過，樓市的熱度仍舊出現(xiàn)了分化，高端住宅房源和學區(qū)房相對比較火一些，而一些老舊小區(qū)，其成交量和成交價并沒有達到歷史水平。

02

博弈背后的復蘇真相

在一片樂觀的聲音中，業(yè)界期盼已久的“小陽春”是否已經(jīng)到來了？

北京一位開發(fā)商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，目前來看北京樓市確實在回暖，“但還談不上小陽春，至少要看三月份的數(shù)據(jù)?！?/p>

“從1月底和2月初的數(shù)據(jù)來看，當下市場只是走出了低谷，遠沒有達到所謂的小陽春，銷售的話有些夸張成分。”中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為。

但他判斷，今年肯定會迎來一波“小陽春”，頂點就在3月份?！靶刨J端的寬松，再加上價格上的優(yōu)勢致使目前的市場正在趨向正常，但目前正是起量的時刻，價格上漲還不明顯?！?/p>

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅則顯得更為樂觀，她向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“從數(shù)據(jù)看，其實1月份成交就回暖了，當月的銷量已經(jīng)創(chuàng)近十年春節(jié)月的新高，二手房在春節(jié)之后也有了一個明顯的上揚。目前看，小陽春正在到來?！?/p>

但市場仍在激烈的博弈之中。

1月末，北京鏈家下架所有中海項目，除中海首鋼云尚之外，不再為中海帶客。據(jù)說，是因為中海欠了很多傭金。

盡管雙方均回復媒體稱，這只是誤會，雙方正在協(xié)商2023年新的合同內(nèi)容。但如果你現(xiàn)在打開北京鏈家的首頁，仍舊只能搜索到3個項目。

這場源自渠道費用的交鋒也折射出當下的市場狀態(tài)，即便是北京樓市的最強王者中海，也在精打細算。

目前很多開發(fā)商的房子都還保留著著優(yōu)惠，上述保利售樓處工作人員稱，“最多能便宜大幾十萬，如果你能帶新的客戶來，還會有更多獎勵”，但這個優(yōu)惠隨時可能取消。

二手房方面，上述中介介紹，今年1月，一位客戶看上海淀一處的兩居室，但業(yè)主報價比他們的預算高出幾萬元。經(jīng)過兩天考慮，他們接受了報價，但此時業(yè)主漲價3萬元。最終他們放棄了這套房子，選擇了一套相鄰小區(qū)的小兩居，“雖然部分條件沒有前一套那么完美，但價格在預算內(nèi)?！?/p>

目前看，市場還未完全修復，購房人群對價格還是比較敏感，一旦出現(xiàn)業(yè)主漲價幅度過大，購房人還是會選擇繼續(xù)觀望。

郭毅表示：“從價格看沒有上漲的跡象，市場的回暖也跟目前的價格低位有一定關(guān)系?，F(xiàn)在新房二手房庫存量比較大，新房現(xiàn)在限價低，二手房也漲不動?！?/p>

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，北京新房價格環(huán)比上漲0.2%、二手房則下降0.4%。

對于小陽春能否持續(xù)，張大偉向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“目前看，北京沒有實質(zhì)性的放松政策，特別是沒有對二套房首付松綁政策。如果這方面不放松，小陽春不會太熱，并且在之后也不會持續(xù)?！?/p>

目前，北京仍然實行“認房又認貸”，也就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

對于很多真實改善購房者來說，這是一個巨大的門檻。

在《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》對多個分析人士的采訪中發(fā)現(xiàn)，北京是否能夠出臺放松樓市的政策至關(guān)重要。

03

政策放松的預期能否成真

在全國各地都紛紛發(fā)布樓市松綁政策之際，北京的樓市新政卻屈指可數(shù)。2022年的帶押過戶、接力貸等政策對樓市的刺激有限。在銷售的口中，為數(shù)不多能吸引購房者的政策優(yōu)勢之一就是利率。

但2023年，這樣的局面可能會得到改善。

2023年1月31日，北京市人民政府引發(fā)《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單》，其中232條提到完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

其實，區(qū)域調(diào)控放松的跡象在去年便已經(jīng)出現(xiàn)。

2022年11月，北京市發(fā)布新政，通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)商品房將不再執(zhí)行通州區(qū)“雙限購”政策（即同時符合北京市現(xiàn)行限購政策和通州區(qū)限購政策），而是執(zhí)行北京市其他區(qū)域普遍執(zhí)行的限購政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年繳納社保或納稅可擁有一套住房。

這引發(fā)了外界對北京樓市放松的無限遐想。

對此，郭毅表示：“北京現(xiàn)在也在醞釀一些寬松政策，只不過目前處于兩會前期，還沒有正式頒布。如果預期的政策能夠落地，寬松力度達到市場預期，市場肯定還是一個向上的走勢，對全年北京樓市的復蘇起到非常大的支撐。但如果政策沒有出臺或者力度不大，今年市場恐怕還是一個前高后低的走勢，大家可能會更加觀望?！?/p>

而張大偉則稱，北京目前沒有任何影響全面樓市的寬松政策，壓抑的需求需要釋放，政策肯定會出現(xiàn)不同力度的調(diào)整。

再回到中海與鏈家的“誤會”，一家在北京年銷售額超過500億的央企都要精打細算，更不要說一個傾盡財力在北京購置一套住所的普通購房者。在無數(shù)期待與博弈中，北京樓市將要往何處去，答案或許不久就會揭曉。

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