2月最后一個(gè)周末，前后看了半年房子的董凡敲定一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)世橋國(guó)貿(mào)的三居室。

董凡密集看房是在今年春節(jié)后。天氣回暖，市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)躁動(dòng)的氣息。他察覺(jué)到，相比去年，房子成交的速度明顯變快了?！拔覀兲舫鋈奶缀闲囊獾模€在猶豫的時(shí)候，就有兩三套賣(mài)掉了?！?/span>

不止購(gòu)房者，房產(chǎn)中介也感到了春天的暖意。一位北京市通州區(qū)的鏈家中介告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，去年大部分時(shí)間，他所在的鏈家門(mén)店晚上九點(diǎn)半就關(guān)門(mén)，最近起碼得開(kāi)到晚上十二點(diǎn)，最夸張的一次，簽單到凌晨四點(diǎn)。

“疫情三年，房?jī)r(jià)漲回來(lái)只用了一周”、“2月北京二手房成交量同比大漲96%”，樓市小陽(yáng)春還未到來(lái)，這些數(shù)字就陸續(xù)搶占著熱搜，挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。

是制造焦慮還是樓市小陽(yáng)春真的到了？今年的回暖與往年有何不同？不上車(chē)又會(huì)錯(cuò)過(guò)一輪周期嗎？

2月25日至今，《財(cái)經(jīng)十一人》調(diào)查了北京、深圳等地新房、二手房市場(chǎng)，還原了一個(gè)真實(shí)的小陽(yáng)春樓市。

1. 一線(xiàn)城市成交量上升，價(jià)格并未普漲

2月25日，《財(cái)經(jīng)十一人》來(lái)到位于北京市海淀區(qū)的中海富華里售樓處。時(shí)值周末，售樓處人頭攢動(dòng)，有的置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)要為三四組客戶(hù)講解。

（中海富華里、中海匯智里售樓處前臺(tái)，工作人員正在為購(gòu)房者登記、為他們安排講解人員。攝影：劉昕）

現(xiàn)場(chǎng)的一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，最近售樓處周末要接待五六百組人，今年1月-2月的成交量比去年5月-6月開(kāi)盤(pán)時(shí)多了一倍。現(xiàn)在，降價(jià)空間幾乎沒(méi)有了，付款周期短的，總價(jià)能有一定優(yōu)惠。

一位出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的頭部開(kāi)發(fā)商員工告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，近期，公司在北京的盤(pán)也開(kāi)始收回折扣了。至于是否漲價(jià)，要看后市發(fā)展。

當(dāng)天，《財(cái)經(jīng)十一人》來(lái)到海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的另一個(gè)樓盤(pán)海開(kāi)棲海沄頌的售樓處，該售樓處1月份剛開(kāi)放，到訪(fǎng)人數(shù)比中海富華里略少。該樓盤(pán)戶(hù)型主要是81到148平方米的二至四居，單價(jià)8.4萬(wàn)/平方米。置業(yè)顧問(wèn)告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，該樓盤(pán)3月底開(kāi)盤(pán)，近期會(huì)開(kāi)放樣板間。樓盤(pán)總共有887多套房，認(rèn)購(gòu)需要提供總房款的40%資金截屏。截至發(fā)稿前，認(rèn)購(gòu)已經(jīng)排到1400多號(hào)。

相比新房市場(chǎng)，北京二手房市場(chǎng)回暖的程度更高。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)60%以上，受去年春節(jié)假期低基數(shù)（看房人減少）影響，同比增長(zhǎng)70%以上。1月和2月加總的網(wǎng)簽套數(shù)較去年同期增長(zhǎng)超10%。

其他一線(xiàn)城市中，廣州、深圳與北京類(lèi)似，新房和二手房成交均有所增長(zhǎng)，但后者成交增長(zhǎng)更明顯。以深圳為例，2月新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超30%，二手房成交套數(shù)約2000套，環(huán)比增長(zhǎng)超70%。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)50座重點(diǎn)城市（見(jiàn)注釋?zhuān)?月上半月的二手房日均成交量較1月上半月增長(zhǎng)也超過(guò)70%。

市場(chǎng)回暖后，部分研究機(jī)構(gòu)、案場(chǎng)銷(xiāo)售、房產(chǎn)中介存在虛夸數(shù)據(jù)，炒作市場(chǎng)的現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市交易量回暖了，但程度有限。而且，今年春節(jié)在1月，去年春節(jié)在2月，春節(jié)期間看房人本來(lái)就不多，且去年疊加了疫情因素，這讓今年2月的環(huán)比和同比交易數(shù)據(jù)都摻了不少水份。

價(jià)格方面，《財(cái)經(jīng)十一人》發(fā)現(xiàn)，一線(xiàn)城市部分地段好、樓齡新的房子，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)上漲的苗頭，部分高端住宅從去年下半年市場(chǎng)就不錯(cuò)。

合生創(chuàng)展的一位高管透露，該公司位于北京霄云路的部分高端住宅近半年來(lái)賣(mài)得比較好，原因之一是部分老板本來(lái)想用錢(qián)擴(kuò)大再生產(chǎn)，后來(lái)又謹(jǐn)慎地投入到了改善生活中。房天下APP顯示，合生霄云路8號(hào)小區(qū)去年6月單價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米，今年2月單價(jià)13.9萬(wàn)元/平方米，上漲10%。

一位北京購(gòu)房者告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，她去年年底在大興區(qū)御璟星城購(gòu)入一套四居室，近期同小區(qū)同戶(hù)型的房子，掛牌價(jià)上漲了20萬(wàn)，相當(dāng)于她去年買(mǎi)入價(jià)格的2.6%。前述通州區(qū)鏈家中介也注意到，不帶電梯的老房子價(jià)格沒(méi)有太大變化，但部分2010年以后建的商品房，春節(jié)后價(jià)格漲幅甚至能達(dá)到10%以上。

個(gè)別項(xiàng)目的漲價(jià)不能代表市場(chǎng)的整體情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.02%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.24%。

在新房市場(chǎng)，深圳一家頭部房企的銷(xiāo)售人員體會(huì)是，近期售樓處的到訪(fǎng)量上來(lái)了，但真正轉(zhuǎn)化為訂單的并不算多。“大家擔(dān)心和考慮的東西更多了，比如質(zhì)量、交樓時(shí)間、后續(xù)可能的價(jià)格走勢(shì)?！彼J(rèn)為，近期市場(chǎng)可能有一波小的反彈，后續(xù)怎樣，還得看政策是否會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)。

一位深圳中原地產(chǎn)的中介認(rèn)為，價(jià)格上漲不多，是因?yàn)榍皟赡暌咔椋钲诙址渴袌?chǎng)積累了大量房源，最近一段時(shí)間正在消化的大多是低價(jià)房源。

“市場(chǎng)信心恢復(fù)需要時(shí)間，目前是價(jià)格持平或微漲，普漲不現(xiàn)實(shí)?！币晃环科蟊本﹨^(qū)域副總裁表達(dá)了相似觀點(diǎn)。

2. 改善比剛需出手更快

《財(cái)經(jīng)十一人》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，樓市回暖后，剛需到改善有一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程，而相較剛需，大多數(shù)改善性需求的買(mǎi)家出手更快。

2月26日，《財(cái)經(jīng)十一人》在北京朝陽(yáng)區(qū)首開(kāi)金茂望京樾售樓處看到，洽談區(qū)幾乎都坐滿(mǎn)了。該樓盤(pán)去年9月開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)均價(jià)8.5萬(wàn)/平方米，目前只有三居和四居的戶(hù)型在售，建面范圍從102平方米到155平方米。155平方米的房源基本已經(jīng)賣(mài)完，100平方米出頭和120平方米的房源還剩一些。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)對(duì)《財(cái)經(jīng)十一人》說(shuō)，從近期成交案例的空間分布、價(jià)位和面積特征來(lái)看，節(jié)后剛需購(gòu)房者入市有所增加。從歷史成交數(shù)據(jù)看，這一現(xiàn)象具有較強(qiáng)的季節(jié)性特征，可能與購(gòu)房家庭的決策方式有關(guān)。比如，剛需人群一般會(huì)等到春節(jié)發(fā)年終獎(jiǎng)，或者跟家里的親戚朋友借到足夠的資金再來(lái)買(mǎi)房。

前述通州區(qū)鏈家中介發(fā)現(xiàn)，二月中旬之前，剛需上車(chē)居多，二月中旬后改善開(kāi)始增加。這是因?yàn)?，北京二套房首付門(mén)檻高，大多數(shù)改善型客戶(hù)需要賣(mài)掉自己原本的房子，再購(gòu)進(jìn)一套。所以改善型需求的回溫會(huì)比剛需晚一些。

另外，北京各區(qū)入學(xué)信息采集大多在五月初。保險(xiǎn)起見(jiàn)，有意購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者一般希望在四月底之前拿到房產(chǎn)證。學(xué)區(qū)房這類(lèi)改善型需求也會(huì)在春季出現(xiàn)階段性走高。

從全國(guó)主要城市的成交比例以及長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，改善型需求仍占主流。根據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，與2022年1月相比，2023年1月，30個(gè)代表城市中，有21個(gè)城市90平方米以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，18個(gè)城市120平方米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比上升。

貝殼研究院也在《改善型購(gòu)房需求洞察報(bào)告》中寫(xiě)道，改善購(gòu)房群體（35-45歲群體）占比由2020年的26%提高至2022年的30%，剛需購(gòu)房群體（30歲以下購(gòu)房群體）成交占比由2020年的37%下降至2022年的34%。改善型需求提升已成趨勢(shì)。

導(dǎo)致改善型需求購(gòu)房交易量提升主要有三個(gè)原因：一是，這部人大都經(jīng)歷過(guò)樓市的非理性上漲，因此，選房上車(chē)更堅(jiān)決；二是，今年以來(lái)，全國(guó)有近90個(gè)省市（縣）出臺(tái)調(diào)控措施過(guò)百次，其中，包括降低二套房貸款利息，放松購(gòu)買(mǎi)條件限制等，這使2017年以來(lái)積累的改善需求得到釋放；三是，相較改善性需求的群體，剛需購(gòu)房者大多為年輕人，對(duì)未來(lái)收入穩(wěn)定性的擔(dān)心讓他們?cè)谫I(mǎi)房會(huì)有更多猶豫。

那么，究竟出手買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，幾乎沒(méi)有人能準(zhǔn)確探到一輪房?jī)r(jià)周期調(diào)整的底部，購(gòu)房人還是要根據(jù)自身情況做出決定。一個(gè)比較明確的信號(hào)是，買(mǎi)賣(mài)雙方在博弈中的力量對(duì)比、房屋的議價(jià)空間是否發(fā)生了變化。

前述通州區(qū)鏈家中介告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，去年北京的新增房客比（即一段時(shí)間內(nèi)新增房源數(shù)量/新增到訪(fǎng)客源數(shù)量）處于高位，購(gòu)房者選擇余地更大，砍價(jià)相對(duì)容易，一套房子能砍下3%-5%的價(jià)格，今年就不會(huì)這么好談了。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也表示，根據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)測(cè)，近段時(shí)間二手房的議價(jià)空間的確在收窄。

3. 二三四線(xiàn)房?jī)r(jià)仍在下跌

《財(cái)經(jīng)十一人》發(fā)現(xiàn)，小陽(yáng)春的風(fēng)只吹到了一線(xiàn)，其它低線(xiàn)城市仍然在恢復(fù)元?dú)狻?/strong>

“回暖了一點(diǎn)點(diǎn)?！币晃唤K省南通市碧桂園的營(yíng)銷(xiāo)人員這樣形容當(dāng)?shù)貥鞘?。他表示，?guó)內(nèi)最抗跌的還是一線(xiàn)城市。南通位于江蘇東南部，是二線(xiàn)城市，距離上海120多公里。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，去年3月以來(lái)，南通新房成交價(jià)從20049元/平方米，降到15266元/平方米，降幅28.9%。

今年年初，為刺激購(gòu)買(mǎi)需求，央行建立首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月下降的城市，可下調(diào)首套住房貸款利率下限，許多二三線(xiàn)城市的貸款利率進(jìn)入“3字頭”時(shí)代。

隨著政策放寬，低線(xiàn)城市的成交量出現(xiàn)回升。但是，從二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，2月一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌回升，二三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍在下跌，三四線(xiàn)城市的跌幅收窄幅度不如二線(xiàn)城市。

資深地產(chǎn)融資專(zhuān)家王嵩認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)的點(diǎn)狀回暖，更多是因?yàn)槭袌?chǎng)結(jié)構(gòu)的差異。一線(xiàn)城市有需求根基，大多數(shù)二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售回升不會(huì)這么快。

土拍市場(chǎng)的冷熱，更能反映企業(yè)長(zhǎng)期對(duì)某一城市的市場(chǎng)是否有信心。《財(cái)經(jīng)十一人》發(fā)現(xiàn)，今年前兩月的土拍，城市間熱度分化嚴(yán)重。一線(xiàn)城市中，只有北京完成一輪拍地，共出讓6宗土地，3宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交，溢價(jià)率均為15%。

其他進(jìn)行土拍的城市多為二線(xiàn)城市，僅有杭州熱度較高，兩個(gè)批次共18宗地塊里，有14宗溢價(jià)成交。2023年在杭州拿地的企業(yè)中，民企占到65%。其他二線(xiàn)城市多為底價(jià)成交或流拍。

王嵩認(rèn)為，這是因?yàn)榉科罂春煤贾莸拈L(zhǎng)期趨勢(shì)。但這種市場(chǎng)的點(diǎn)狀修復(fù)，對(duì)其他城市并不具備可復(fù)制性，總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)將在分化中爬坡。

關(guān)于這波回暖是否有持續(xù)性，他認(rèn)為取決于有沒(méi)有新的政策落地，房企是否會(huì)出現(xiàn)新的違約，產(chǎn)生新的交付問(wèn)題?！爸挥惺袌?chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)出清，購(gòu)房者關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期才會(huì)修復(fù)，市場(chǎng)的穩(wěn)態(tài)才會(huì)出現(xiàn)?！?/span>

房企高管們對(duì)市場(chǎng)的判斷也較為克制。多位房企高管表示，他們更關(guān)注整體經(jīng)濟(jì)是否好轉(zhuǎn)，老百姓有更穩(wěn)定的收入來(lái)源才是樓市回暖的根本。

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