2022年，多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有，市場量價均下行。房價方面，根據中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年1-11月，新房價格百城中累計下跌的城市有69個；二手房價格累計下跌，百城中下跌的城市數(shù)量達到了74個，特別是下半年以來，新房、二手房價格持續(xù)下跌，二手房價格連續(xù)下跌7個月，新房價格連續(xù)下跌5個月。銷售方面，1-11月，重點100城商品住宅成交面積為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，一線城市市場韌性較強，成交面積同比降幅最小。11月，托底房地產的政策頻發(fā)，但是購房者置業(yè)情緒并未出現(xiàn)明顯好轉，100城成交面積同比環(huán)比繼續(xù)下降。2023年，經濟增速、貨幣信貸、疫情防控形勢及調控政策是房地產市場重要的外部影響因素。根據“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，2023年全國房地產市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。

需求端，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。供應端，2023年，新開工仍依賴于銷售市場的恢復節(jié)奏，同時受制于近兩年土地成交規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力較大等因素，2023年房企新開工規(guī)?；螂y有明顯改善。投資方面，新開工縮量、土地購置費繼續(xù)下行仍將制約開發(fā)投資額恢復，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工有望逐漸改善，進而對投資形成支撐，2023年房地產開發(fā)投資額仍面臨下行壓力。對于2023年的房地產政策趨勢，一方面，需求端政策將進一步加大力度，核心一二線城市存在政策優(yōu)化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續(xù)優(yōu)化“認房又認貸”、調整限購政策等，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放?！氨＝粯恰比允?023年政策的側重點，政策性銀行專項借款、金融機構配套融資等資金將持續(xù)落位，保障項目交付。企業(yè)端資金支持力度有望延續(xù)，“三支箭”相關資金也將加速落地。

目前，除了央企、地方國企之外，已有25家優(yōu)質民企得到銀行授信超過4000億元，混合所有及民營房企發(fā)債申請總規(guī)模已超過1200億元，針對“第三支箭”，目前已有4家地方國企、7家民營房企申請股權融資。

“三支箭”的落地對房企依然有要求，中指研究院構建了包括信用安全度、經營安全度和資產安全度三個維度的“三好房企”評價體系，選取206家樣本企業(yè)進行了系統(tǒng)評價，最終有62家“三好房企”，其中央國企39家，民營及混合所有企業(yè)23家，跟已經獲得支持的企業(yè)有高度重合。這輪能獲得“三支箭”支持并且努力自救的企業(yè)，在未來的發(fā)展中也有望走出困境。從今年土地市場、銷售市場的表現(xiàn)來看，行業(yè)競爭格局也已經發(fā)生了比較大的變化。

伴隨著房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，企業(yè)也應及時調整發(fā)展策略。短期應運用“三支箭”積極融資，響應號召“保交付”，同時把握核心二線城市政策窗口，積極營銷，以銷定投。中長期轉換發(fā)展模式，圍繞服務在城市運營等領域積極轉型升級，如代建、物業(yè)和租賃運營服務等，隨著存量市場以及服務邊界的不斷擴圍和延伸，服務的市場空間持續(xù)增大。最后，一個數(shù)字勝過千言萬語！中指研究院非常希望用大數(shù)據助力各位2023年奮楫篤行、涅槃重生，謝謝！

來源丨中指研究院

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