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萬科的2021年報(bào)寫在一封千字檢討書里。

2014年，萬科喊出房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代。

4年前，萬科喊出「活下去」的口號(hào)。

2022的萬科年會(huì)，郁亮又一次為中國(guó)房地產(chǎn)劃出了新階段——“我們進(jìn)入了黑鐵時(shí)代”。

雖然萬科總會(huì)先人一步用悲觀字眼去預(yù)判行業(yè)的格局和境況，但當(dāng)業(yè)績(jī)真正擺在眼前時(shí)，仍然超出了投資者的預(yù)期。

3月30日晚，萬科的2021年報(bào)在一封由郁亮寫下的千字“檢討書”中展開。

“這是我們進(jìn)入新發(fā)展階段以來刻骨銘心的一年。

這一年，盡管公司仍然保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，但凈利潤(rùn)繼 1995年、2008 年后，出現(xiàn)上市 31 年以來第三次下滑。交出這樣的成績(jī)單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”

延續(xù)一貫“不怨天氣”的風(fēng)格，在這封充滿歉意的《致股東》中，并未過多歸結(jié)于行業(yè)變化、市場(chǎng)因素，重點(diǎn)放在自我檢討。

從這篇千字“檢討書”中，我們可以窺見一些萬科穿越“黑鐵時(shí)代”的關(guān)鍵點(diǎn)。

    關(guān)鍵詞：凈利潤(rùn)225億，分紅112億，回購(gòu)20億

“2021年萬科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示道歉。”

萬科發(fā)布2021年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528.0億元，同比增長(zhǎng)8.0％；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7％。利潤(rùn)下降主要源于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

這是萬科繼1995年、2008年后，出現(xiàn)上市31年以來第三次凈利潤(rùn)下滑。

在致股東信中，“對(duì)凈利潤(rùn)下降的檢討”也被放首位。對(duì)于下降的原因，郁亮在信中坦誠(chéng)得進(jìn)行了剖析。

“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由?！庇袅两忉尩?，從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司的凈利潤(rùn)具有決定性作用。去年受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。

他坦言，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但公司的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進(jìn)，導(dǎo)致毛利率下滑。同時(shí)，充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障，但隨著近年來市場(chǎng)的變化，各城市公司能力的參差影響了整體業(yè)績(jī)。

在披露業(yè)績(jī)的同時(shí)，為提振市場(chǎng)信心，萬科拋出大額回購(gòu)方案和上市以來最高比例分紅方案。

在未來三個(gè)月里，萬科計(jì)劃擇機(jī)回購(gòu)部分A股股份，回購(gòu)金額為20億至25億元，回購(gòu)價(jià)格不超過18.27元/股。按照上述回購(gòu)金額測(cè)算，回購(gòu)股份數(shù)約1.09億股至1.37億股，約占已發(fā)行總股本的0.94%至1.18%。

此外，公司擬合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金股息約112.77億元，每10股派9.70元，占公司凈利潤(rùn)的比例從去年的35%提升到了 50.06%，這是萬科上市以來最高比例的分紅方案，也讓萬科成為A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

對(duì)于萬科此次的回購(gòu)和分紅計(jì)劃，有業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)行業(yè)正處寒冬，現(xiàn)金是房企最寶貴的生命線，畢竟企業(yè)還要留有相當(dāng)?shù)馁Y源保證后續(xù)發(fā)展。在此背景下，萬科今年還能大幅提高分紅比率，派發(fā)112.8億分紅，同時(shí)再拿出20-25億回購(gòu)，這已是在兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前提下盡最大努力保障股東利益了，是很有誠(chéng)意的表現(xiàn)。

    取消所有高管層

“有信心實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標(biāo)，但任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。”

對(duì)于2021不盡人意的成績(jī)單，萬科不僅有反思，還有求變的實(shí)踐。

郁亮透露，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級(jí)，即通常意義上的高管。

所有人都要下沉到前線，董事長(zhǎng)和總裁也不例外。據(jù)了解總裁祝九勝同時(shí)兼任長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。而郁亮自己目前在萬科內(nèi)部同時(shí)兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題。

在檢討之后，郁亮向投資者表達(dá)了萬科實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升的信心，而這信心自然不是空穴來風(fēng)。

在萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤(rùn)下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題。當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時(shí)，短板問題就會(huì)以凈利潤(rùn)下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對(duì)市場(chǎng)保持敬畏之心，正視問題、對(duì)癥下藥、快速行動(dòng)，期待給大家交上合格的答卷。

    非開發(fā)業(yè)務(wù)正在長(zhǎng)成萬科的“第二條腿”

當(dāng)然，除了檢討之外，郁亮也談了萬科未來的價(jià)值增長(zhǎng)支撐——新賽道，也就是物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)。

經(jīng)過八年的探索和布局，這些非開發(fā)業(yè)務(wù)正在進(jìn)入高速發(fā)展期，在增長(zhǎng)速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列，逐漸長(zhǎng)成能夠支撐萬科未來實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的“第二條腿”。

據(jù)年報(bào)顯示，2021年其空間科技服務(wù)公司萬物云收入首次超過200億元，同比增長(zhǎng)32%，成為行業(yè)率先覆蓋“住宅服務(wù)、商企辦公、城市服務(wù)”全域空間服務(wù)的公司。值得注意的是，與此次萬科年報(bào)同步出爐的公告還有關(guān)于分拆萬物云境外上市獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理的公告。

而其物流倉(cāng)儲(chǔ)則是趁政策之風(fēng)，抓住國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)機(jī)遇。2021年其旗下冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)萬緯物流收入31.6億元，位居行業(yè)第一。近三年收入復(fù)合增速52%，其中2021年，同比增長(zhǎng)69%。

此外，萬科泊寓已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)效率最高的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商。近三年收入復(fù)合增速40%，其中2021年收入同比增長(zhǎng)14%，NOI5.3億元，同比增長(zhǎng)193%。

對(duì)于這些非開發(fā)業(yè)務(wù)，郁亮承認(rèn)，從經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)來看，現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。且處于起步階段，它們的投資對(duì)短期業(yè)績(jī)提升還會(huì)造成不小的負(fù)擔(dān)。

“我們嘗試了該業(yè)務(wù)所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報(bào)?！?/span>

隨著全社會(huì)收益率要求和風(fēng)險(xiǎn)偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，一定程度上形成對(duì)業(yè)績(jī)的支持，也將是萬科長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)的重要源泉。

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