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作者丨秘書(shū)處

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2018年以來(lái)，當(dāng)調(diào)控成為常態(tài)，萬(wàn)億在行業(yè)中很少被提及，房企都不愛(ài)提，也不敢提，怕有關(guān)部門(mén)受刺激。

但不久前孫宏斌提了：未來(lái)幾年將有3家房企過(guò)萬(wàn)億。

辯證看，國(guó)家調(diào)控是為了行業(yè)穩(wěn)定，初心是好的，但從行業(yè)規(guī)律和市場(chǎng)集中度規(guī)律來(lái)看，尤其今年是十四五規(guī)劃，這個(gè)時(shí)候探討行業(yè)未來(lái)格局，也很重要。

在此，先拋出個(gè)觀點(diǎn)：

未來(lái)5年至少有3家房企破萬(wàn)億，10年出現(xiàn)5家萬(wàn)億房企是大概率事件。

假設(shè)這樣的行業(yè)格局成立，從行業(yè)趨勢(shì)和市場(chǎng)角度，其他房企該如何出牌？

尤其43家已經(jīng)破千億的大房企，如何安排未來(lái)5年后的角色和策略，現(xiàn)在就得提前布局。

做戰(zhàn)略，得看外部大環(huán)境，客觀認(rèn)識(shí)所在賽道的容量和階段。

過(guò)去，每年都說(shuō)行業(yè)天花板已經(jīng)到頂了，但每年都被打臉，2019年是17萬(wàn)億，2020年年比2019年還漲了一點(diǎn)點(diǎn)。

孫宏斌預(yù)測(cè)2021年將突破18萬(wàn)億，假設(shè)未來(lái)銷(xiāo)售面積不變，銷(xiāo)售單價(jià)按照2021年GDP6%，即每年5%房?jī)r(jià)增加，未來(lái)房地產(chǎn)名義金額破20萬(wàn)億，是大概率事件。

一些樂(lè)觀的行業(yè)研究員曾給出25萬(wàn)億，30萬(wàn)億的預(yù)判，這里暫且不提。

保守的估計(jì)，即使以相對(duì)中間值20萬(wàn)億來(lái)看，未來(lái)一家龍頭房企市占率5%，就1萬(wàn)億了，如果龍頭做到8%，那就是1.6萬(wàn)億。
 

6%到8%，是吹牛嗎？

答案是，不。

2021年初，郁亮接受采訪說(shuō)萬(wàn)科未來(lái)市占率要做到6%~8%。

這個(gè)數(shù)據(jù)是有依據(jù)的，以美國(guó)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，其最大住宅龍頭市占率就是8%。

而且美國(guó)人個(gè)性化需求本就強(qiáng)烈，中國(guó)批量開(kāi)發(fā)相對(duì)更容易形成市場(chǎng)共性和標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品接受度，況且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多胡煥庸線，房地產(chǎn)的肥沃市場(chǎng)區(qū)域相對(duì)美國(guó)更集中……所以中國(guó)住宅龍頭超過(guò)8%也是有可能。

而目前，頭部房企7000多億的規(guī)模，市占率才4%，不算大。為何會(huì)漲到6%到8%？理由如下：

其一，未來(lái)5年行業(yè)集中度會(huì)更提速

過(guò)往的規(guī)律現(xiàn)象是，越是市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼，越有利于頭部?jī)?yōu)秀房企，他們反而能在行業(yè)調(diào)整期逆勢(shì)增長(zhǎng)，集中度反而提升更快。

比如萬(wàn)科，在2008年，2010年，2014年以及2017年四個(gè)節(jié)點(diǎn)都有逆勢(shì)走強(qiáng)的特征。

從這個(gè)角度看，2018年史上最嚴(yán)厲調(diào)控過(guò)后，未來(lái)TOP30尤其是TOP10的集中度會(huì)加速。

其二，頭部房企的野心可從房企土儲(chǔ)貨值排行榜和儲(chǔ)銷(xiāo)比中得以窺見(jiàn)

在土儲(chǔ)端，截止2020年上半年，頭部房企有9家土儲(chǔ)破萬(wàn)億，其中融創(chuàng)、碧桂園、綠地、保利的土儲(chǔ)都是在2萬(wàn)億到3.1萬(wàn)億左右。

3萬(wàn)億土儲(chǔ)，理論上空間上都具備1年破萬(wàn)億的“家底”，而且這些房企都還在激進(jìn)拿地，中海就是其中的典型。
 

其三，國(guó)家沒(méi)有扼殺優(yōu)秀頭部房企的融資擴(kuò)張的大門(mén)。

在資金端，“三道紅線”雖然把融資增加的開(kāi)關(guān)限制在15%的天花板，但優(yōu)秀的頭部房企，財(cái)務(wù)安全的房企還有5%到15%的融資再增長(zhǎng)。

此外，在融資收緊和為城市共建大主題下，央企還能憑借身份和融資優(yōu)勢(shì)，以及后續(xù)的國(guó)企收并購(gòu)重組，以及國(guó)家在全球范圍內(nèi)做大做強(qiáng)央企的戰(zhàn)略考慮，迎來(lái)新的機(jī)遇。

尤其在“退房令”和三道紅線”之后，預(yù)計(jì)央企地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或?qū)⒃?021年繼續(xù)增加。

而面向未來(lái)2年，未來(lái)房地產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)國(guó)企改革與重組還將提速。就在2020年，最新的《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案(2020-2022年)》通過(guò)審議，持續(xù)推進(jìn)國(guó)企改革由“管資產(chǎn)”向“管資本”，未來(lái)三年全面深化房地產(chǎn)國(guó)企改革有望提步加速。

其四，頭部房企明顯在2021年“磨刀霍霍”，尤其2020年過(guò)后，被憋的不行的優(yōu)秀房企已經(jīng)開(kāi)始率先發(fā)力了。

具體的，如多年沒(méi)公開(kāi)提銷(xiāo)售目標(biāo)的萬(wàn)科，反常的公開(kāi)提出2021年銷(xiāo)售目標(biāo)——7900億。而且一向強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的郁亮也嫌棄萬(wàn)科過(guò)去3年規(guī)模發(fā)展速度過(guò)慢了。

7900億是什么概念？

14%的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率。

另一邊，為了提速，2021年剛開(kāi)始不久碧桂園全國(guó)區(qū)域集團(tuán)又?jǐn)U張到了104個(gè)，并且在區(qū)域集團(tuán)擴(kuò)充之后，又提出一個(gè)新目標(biāo)：

要求碧桂園區(qū)域集團(tuán)在區(qū)域深耕城市做到15%市占率。

若15%作為一個(gè)全國(guó)平均值要求，未來(lái)全國(guó)整體市占率就非常有想象空間了。

又比如中海這4年激進(jìn)拿地，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)規(guī)模重回前5，與此同時(shí)，其他頭部房企也提出2021年增長(zhǎng)率提升的內(nèi)部目標(biāo)。

這些提速目標(biāo)能不能完成？

我們?cè)侔烟崴俜诺饺珖?guó)經(jīng)濟(jì)的大背景，剛過(guò)去的兩會(huì)提出2021年GDP預(yù)期目標(biāo)是6%以上的增長(zhǎng)率，這也反過(guò)來(lái)給中國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)整體面提供了一個(gè)利好支撐。

所以，雖然行業(yè)下行，利潤(rùn)率和規(guī)模增長(zhǎng)不同以往，資金全方位收緊……但優(yōu)秀的房企并不悲觀。

比如融創(chuàng)內(nèi)部，孫宏斌提出2021年的三大主張是：

樂(lè)觀，勇敢和長(zhǎng)期主義。

樂(lè)觀是對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期看好，勇敢是敢于變革和創(chuàng)新，而長(zhǎng)期主義是做好產(chǎn)品，提升融創(chuàng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

最后總結(jié)一下：
 

即便是現(xiàn)在，都說(shuō)地產(chǎn)難做，但行業(yè)盤(pán)子那么大，真正的壟斷遠(yuǎn)沒(méi)形成，并且較之其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是最賺錢(qián)的行業(yè)。

就算是未來(lái)很少有大黑馬，行業(yè)格局越來(lái)越穩(wěn)定，但小黑馬、中度變動(dòng)還是有的。

未來(lái)5年頭部房企分化的最大邏輯，還是得看土儲(chǔ)，融資和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)然企業(yè)畢竟是人做的，企業(yè)發(fā)展也有運(yùn)氣成分，企業(yè)掌舵人是否犯錯(cuò)？高層管理團(tuán)隊(duì)是否動(dòng)蕩? 是不是存在巨額腐??？這些人禍同樣要算進(jìn)去。

還值得一提的是，過(guò)去頭部房企對(duì)中小房企的規(guī)模碾壓、資金碾壓，未來(lái)可能還有綜合競(jìng)爭(zhēng)力的碾壓。

隨著調(diào)控后一家又一家的房企倒下，對(duì)于優(yōu)秀的頭部房企來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑又是一輪通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

歸根結(jié)底，還是那句話(huà)：

未來(lái)中小房企的冬天會(huì)更冷，而頭部?jī)?yōu)秀房企迎來(lái)的卻是春光燦爛的明天。

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