來源丨豹變

“日月同聲 ，千靈重元，天地無量乾坤圈 ，急急如律令”。

電影《哪吒之魔童降世》中，太乙真人為了讓剛出世的哪吒清醒不作惡，念出這段咒語，用乾坤圈封其魔性。

一旦事物具有潛在破壞力，就會有力量出手干預，這似乎是一種決策本能。

現(xiàn)實世界中，最近監(jiān)管部門給房企也套了個圈，只是名字不叫圈，叫三道紅線。

什么是三道紅線？它的核心思想是控制房企負債擴張。具體來看，包括剔除預收款后房企負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。

在這種約束下，三道線全部踩中的房企被劃為紅色檔，未來有息負債不得增加；踩中其中兩道紅線的列入橙色檔，有息負債新增幅度不得超過5%；踩中其中一檔紅線的列為黃色檔，有息負債增幅不得超過10%；三道紅線均未踩中的為綠色檔，即便如此，有息負債增加幅度不得超過15%。

這個限制動作分量十足。要知道，這幾年雖然國家頻繁收緊房企融資，但這次是監(jiān)管層第一次用精確的財務指標來量化房企負債水平。

疊加近期某巨型房企“負債曝光”事件，我們可以預見，曾經依靠高杠桿野蠻擴張，撐死膽大的、餓死膽小的房企時代，也許一去不回頭了。

1. 三道紅線緣起

但是，我們不禁要問，為什么監(jiān)管層要制定三道紅線？

有人說，劃線的目的，是為了抑制今年過熱的土地市場。

也有人說這次劃線，是730政治局會議的政策落地，因為會議中談到，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量，嚴控增量，防止信貸資金違規(guī)流入房地產。

還有人說，劃線是為了防止地產業(yè)抽血其他行業(yè)資金，畢竟疫情之下，多數(shù)行業(yè)生存艱難。

這些說法都有道理，甚至是促成政策出臺的直接導火索。

但不知各位發(fā)現(xiàn)沒有，最近央行副行長潘功勝談到，三道紅線規(guī)則，其實已經醞釀了將近兩年時間。

似乎這并不是一個針對短期事件的應激政策，背后似乎有更深的原因。

那么，這個背后的核心因素究竟是什么？在我看來，更深層因素來自當下過高的宏觀杠桿率。

什么是宏觀杠桿率？簡單來講，它是社會各部門背負的債務和名義GDP的比值。公式如下： 宏觀杠桿率=（政府債務+企業(yè)債務+居民債務）/名義GDP。

在《2020與黑天鵝共舞》中，社科院副所長張曉晶談到，基于150年來杠桿率的變化發(fā)現(xiàn)，宏觀杠桿率大致呈現(xiàn)三四十年的變化周期。

也就是一個國家經過30到40年，容易形成一個宏觀杠桿率或者叫宏觀債務率的高點，隨后會經歷一個“去杠桿”的過程。

所謂去杠桿就是還債。這個過程中，往往會出現(xiàn)債務違約，對實體以及金融體系都會形成沖擊。

為什么會形成沖擊？因為還債過程中往往會縮減開支。

橋水基金創(chuàng)始人，宏觀對沖靈魂人物雷·達里奧曾一針見血地指出，經濟的本質是一連串的交易，一個人的支出就是另一人的收入。如果社會去杠桿，總開支縮減，那么社會總收入也會減少，這會使得某些高負債者受到打擊，誘發(fā)債務風險。

像1929大蕭條、2008年金融危機，本質都是宏觀杠桿率處于歷史高位，劇烈去杠桿出現(xiàn)的陣痛。

中國改革開放經歷了40多年的后發(fā)趕超，當前宏觀杠桿率也大體處在周期的峰值附近，這就意味著40年累積的風險處在高位。

這個時候，如果我們沒有一個讓各方面風險逐步釋放的過程，那么，中國經濟就像是高杠桿（堤壩）支撐下的懸河，非常危險。

正是從這個角度，2018年國務院首次提出的三大攻堅戰(zhàn)時，把防范重大風險放在了首位，因為當前中國經濟正處在金融風險集中爆發(fā)和高位緩釋期。

而房地產作為支柱產業(yè)，和金融業(yè)關系密切，經歷了20多年高速發(fā)展，不少激進房企杠桿率超高，自然是重點監(jiān)管對象。

這是三道紅線出臺的根本原因。

那么，在這輪精確到數(shù)字的調控，對房企有何影響，又該如何應對？

2. 行業(yè)分化加劇

“拼規(guī)模速度的日子過去了，未來拼的是深耕和運營”，一位千億級房企老板曾如此感慨。

總體來看，三道紅線出臺，會對行業(yè)產生三方面影響。

首先，對行業(yè)總體來講，“三道紅線”新規(guī)從供給端切入，對樓市最大的影響應該還是體現(xiàn)在土地招拍掛市場上。

融資收緊，房企的投資策略會偏保守，競爭哄抬地價和土地溢價率的情況將大大減少。

為了維持企業(yè)規(guī)模和發(fā)展所需，在拿地布局方面，房企會更謹慎，把有限的資金投到風險相對可控的城市和區(qū)域。

舉個例子，比如TOP30的房企榮盛發(fā)展，就采取了一種“兩橫、兩縱、三集群”的布局策略。

“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩(wěn)步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。

可以看出，這些區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，土儲的合理分布，對主業(yè)的增長將構成較強支撐。

第二，高負債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負債率房企則迎來發(fā)展機會。

三道紅線政策出臺，意味著房企未來的資金彈藥庫中，銀行貸款、債券等比重可能將降低。

此時，自身現(xiàn)金流造血能力強、債務成本低、結構合理的品牌房企將獲得更多的優(yōu)質資源，強者恒強格局更趨于穩(wěn)定，行業(yè)集中度也將進一步提升。

相比之下，財務結構處于劣勢的開發(fā)商將十分尷尬，融資渠道將更為受限，拿地能力被大幅削弱。而土儲又直接關系企業(yè)的長期發(fā)展，高負債率房企將不得不面臨發(fā)展失速的局面，尤其是高負債的小型房企，將永遠失去彎道超車的機會。

此外，房企的現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款，一些回款較差中小型房企的信用風險發(fā)生概率將大增。

屆時，這些房企可能不得不將資產出售給一些投資機構，甚至直接轉賣給競爭對手，這為穩(wěn)健的“行業(yè)剩者”提供了較好的收并購“撿漏”機會。

前幾年萬達賣文旅資產給融創(chuàng)和富力，甩掉包袱斷臂求生。萬科32億吃下華夏幸福10塊蓋好房子的環(huán)京土地，都是歷史典型。

最后，三道紅線將重塑房企發(fā)展邏輯。

債務無法擴張，房企更大概率會通過“賣期房”回籠資金，所謂期房，就是還沒蓋成的房子，對于消費者來講，同樣是期房，肯定會買口碑好的開發(fā)商開發(fā)的房子。這也將倒逼房企提升品質。

3. 房企應對之道

國慶節(jié)后，恒大發(fā)布公告，今年9月一整個月加上國慶長假，38天實現(xiàn)了1416億銷售業(yè)績，破歷史記錄。

疊加恒大此前7折大促銷，本質上，這是對三道紅線的積極回應。

對于踩到紅線的企業(yè)來說，要想降低剔除預收款的資產負債率，需要提升存貨周轉速度，增強銷售力度，擴大預收款項規(guī)模。

要想提升現(xiàn)金短債比，也需要房企進一步強調資金回收的效率，壓縮回款周期，保障經營性現(xiàn)金流的充足，不再依賴“借新還舊”。

也就是說，總體上，在融資受限和業(yè)績壓力下，企業(yè)一定要將銷售作為主攻方向，回歸開發(fā)和銷售產品的功能，聚焦產品力和服務。

此外，除了發(fā)力銷售，房企還可以引入戰(zhàn)略投資者。

今年以來引入戰(zhàn)略投資者在行業(yè)內掀起熱潮，通過轉讓股權、債權進行融資，滿足資金需求，戰(zhàn)略投資者主體一般包括險資、國資、互利型房企。

其中地產+險資”的模式越來越普遍，比如2018年7月，華夏幸福引入平安資管，為企業(yè)帶入137.7億元資金，平安資管也成為華夏幸福第二大股東。今年9月，陽光城引入戰(zhàn)投泰康人壽及泰康養(yǎng)老。

險企具有大量低成本資金，可以為房企補充資金。但要注意的是，能否成功引入戰(zhàn)投，與企業(yè)自身的經營狀況息息相關，高杠桿、經營狀況欠佳的企業(yè)引入優(yōu)質戰(zhàn)投的難度較大，這也有可能進一步促進資源向優(yōu)質企業(yè)傾斜，凸顯房地產行業(yè)的“馬太效應”。

最后，房企還可以采取多元化經營策略。

目前市場中的頭部房企在過去借以脫穎而出的舊有模式——加高杠桿拿地，然后借著房價上漲不斷擴張企業(yè)規(guī)模的模式已然行不通。也正是因為如此，所以很多頭部房企業(yè)務出現(xiàn)了業(yè)務多元化的趨勢。

目前，頭部房企中，萬科已經轉型城市配套商，開啟了商業(yè)、物業(yè)、教育、物流等多維度的產業(yè)；碧桂園深度介入機器人產業(yè)；恒大抽掉了大量的人力耕耘新能源汽車。

再比如，同是千億規(guī)模的榮盛發(fā)展自2015年就制定了由傳統(tǒng)的房地產開發(fā)企業(yè)逐漸轉型為“3+X”新型產業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃并不斷推進。

目前，榮盛已基本形成了以房地產開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產業(yè)園、設計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產業(yè)鏈條。

目前來看，布局效果不錯，今年上半年，面對疫情肆虐和京津冀大本營的嚴格管控，榮盛依然實現(xiàn)了合約銷售面積與銷售金額的同比雙增長，經營十分穩(wěn)健。注重回款管理的同時，榮盛也在不斷提升融資能力，多元且創(chuàng)新的融資模式及通暢高效的融資渠道為榮盛發(fā)展提供了資金保證，即便在疫情突襲的2020年也能獲得穩(wěn)定的融資，進而保障現(xiàn)金流的良性循環(huán)，財務安全邊際穩(wěn)步提升。

可以看出，通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，為公司的抗風險性提供明顯支持。

回到《哪吒之魔童降世》，乾坤圈雖然鎖住了哪吒強大的靈力，但更大程度上幫助他獲得了清醒的意識，讓他能有機會感受到父母師傅的愛，朋友間的惺惺相惜。

在國家總宏觀杠桿率處歷史高位，房企野蠻擴張的當下，相信三道紅線也會讓整個地產業(yè)重新思考發(fā)展方式，以更穩(wěn)健的方式支持國內經濟。

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