著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈里森研究了美國(guó)和英國(guó)上百年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史后，總結(jié)出18年左右周期論——7年緩慢上漲，5年加速上漲，2年瘋狂上漲，4年泡沫破裂。

回顧2000年以來(lái)中國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，減去2007年-2008年和2013年-2014年的兩次調(diào)控，7年起步增長(zhǎng)期、5年加速增長(zhǎng)期、2年繁榮增長(zhǎng)期復(fù)合增長(zhǎng)率分別為33.6%、26.6%和24.2%。

2年的繁榮增長(zhǎng)期，被稱為“勝利者的詛咒”，因?yàn)殡S之而來(lái)的是4年左右的泡沫破裂期。

2019年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售金額達(dá)到了空前絕后的15.97萬(wàn)億，比2016年的11.76萬(wàn)億高出35.8%，復(fù)合增長(zhǎng)率為10.7%。

2020年正好是哈里斯周期的第18年，過(guò)去3年房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，是否意味著樓市能逃脫“勝利者的詛咒”呢？

全國(guó)商品房銷(xiāo)售額（萬(wàn)億）

2017年-2020年的樓市表明，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這幾年是風(fēng)控大年和投資大年，開(kāi)發(fā)商一方面需要做好風(fēng)險(xiǎn)控制，另一方面也要把握周期波動(dòng)帶來(lái)的低位投資機(jī)會(huì)，為后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

正如萬(wàn)科CEO郁亮所言，“我們跟農(nóng)民是一樣的，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，明明知道天氣對(duì)收成影響很大，還是要把種好地當(dāng)成第一位，而不是天氣作為第一位。”

所以，盡管從周期上來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間，突如其來(lái)的疫情無(wú)疑加劇了這種風(fēng)險(xiǎn)，但我們?nèi)匀幌Ｍ氐椒康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)——“現(xiàn)金流”和“內(nèi)部收益率”，以專業(yè)的精耕細(xì)作替代資本的野蠻生長(zhǎng)，尋找一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資標(biāo)的城市，平穩(wěn)渡過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)。

城市分類(lèi)

為了下文對(duì)“現(xiàn)金流”和“內(nèi)部收益率”的討論邏輯更清晰，先對(duì)城市進(jìn)行分類(lèi)。

根據(jù)“人口、土地、資金”三維度，通過(guò)禾略研發(fā)的“城市綜合得分計(jì)算模型”對(duì)288個(gè)地級(jí)市進(jìn)行聚類(lèi)，得到2020年全國(guó)城市能級(jí)聚類(lèi)表。

三線及以上城市共112個(gè)。二線及以上城市42個(gè)，強(qiáng)三線30個(gè)，三線40個(gè)，具體城市名單如下。

2020年全國(guó)三線及以上城市能級(jí)聚類(lèi)

現(xiàn)金流

“現(xiàn)金流”取決于市場(chǎng)規(guī)模，而市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)來(lái)自于人口增量。

我們整理了全國(guó)所有城市2000-2020年21年間的人口數(shù)據(jù)，并通過(guò)數(shù)學(xué)建模對(duì)各城市未來(lái)5年人口發(fā)展趨勢(shì)（2020年-2025年）進(jìn)行預(yù)測(cè)。

按照未來(lái)五年人口增長(zhǎng)情況（2020年-2025年），統(tǒng)一將增長(zhǎng)10萬(wàn)人以上歸為大幅增加，增長(zhǎng)10萬(wàn)人以內(nèi)歸為小幅增加，人口減少10萬(wàn)人以內(nèi)歸為小幅減少，減少超過(guò)10萬(wàn)則為大幅減少。

二線及以上城市

二線及以上城市未來(lái)五年人口增量預(yù)測(cè)（2020年-2025年）

人口增量的變化為未來(lái)五年人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)數(shù)（2020年-2025年）和過(guò)去五年人口增長(zhǎng)數(shù)（2015年-2020年）之差，正值且差值大，說(shuō)明人口聚集越來(lái)越快，負(fù)值說(shuō)明人口聚集速度下降但人口不一定流出，下同。

總體來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)基本都經(jīng)歷了一輪大幅上漲，使得二線及以上城市人口持續(xù)聚集出現(xiàn)分化，23城持續(xù)聚集，17城不再持續(xù)聚集，但聚集速度普遍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

珠三角四大核心城市廣州、深圳、佛山、東莞，山東青島、濟(jì)南、煙臺(tái)，福建福州、廈門(mén)，中部強(qiáng)省會(huì)武漢、鄭州，以及云南省會(huì)昆明人口繼續(xù)大幅增加；東北4大城市沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春、大連，京津滬和南通人口將大幅減少。

強(qiáng)三線城市

強(qiáng)三線城市未來(lái)五年人口增量預(yù)測(cè)（2020年-2025年）

強(qiáng)三線30城中，18城人口持續(xù)聚集，12城人口減少。即未來(lái)五年（2020年-2025年），人口繼續(xù)增加和減少的強(qiáng)三線城市將呈現(xiàn)六四開(kāi)的局面。

除泰州和鹽城大幅減少外，其他三類(lèi)城市數(shù)量分布比較均勻，其中人口大幅增加的城市集中于東部沿海及中部的洛陽(yáng)和襄陽(yáng)。

三線城市

三線城市未來(lái)五年人口增量預(yù)測(cè)（2020年-2025年）

三線城市40城中，29城人口持續(xù)聚集，11城人口減少。即未來(lái)五年（2020年-2025年），大約3/4的三線城市人口將繼續(xù)增加。

大幅增加的10個(gè)城市集中于山東及中部人口大市南陽(yáng)，還有西部的遵義；大幅減少的則為東北城市吉林。

小結(jié)

過(guò)去5年VS未來(lái)5年人口增長(zhǎng)

三線及以上112城中，人口支撐力強(qiáng)的城市有49個(gè)，占比43.8%，多集中于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)以及中西部強(qiáng)省會(huì)。

人口支撐力弱的城市有9個(gè)，占比8%，其中東三省占據(jù)5個(gè)，即東三省人口仍將持續(xù)外流趨勢(shì)。

內(nèi)部收益率

“內(nèi)部收益率”的提升取決于兩大因素，一是城市土地稀缺性，供不應(yīng)求的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)率更高；二是房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)合理且未來(lái)上升空間大的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率更高。

城市土地稀缺性

我們采集了全國(guó)所有城市網(wǎng)格顆粒度的交通通達(dá)性、生活配套和產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)，通過(guò)算法模型得到全國(guó)網(wǎng)格成熟度，將土地成熟度分為五類(lèi)，從紅到綠成熟度依次遞減。

我們認(rèn)為，第一類(lèi)到第二類(lèi)土地為城市的核心區(qū)，第三類(lèi)到第四類(lèi)土地為城市的拓展區(qū)，第五類(lèi)則基本為非建設(shè)用地，超出了我們通常認(rèn)為的城區(qū)范圍。即核心區(qū)為城市已建設(shè)的區(qū)域，拓展區(qū)為建設(shè)中的區(qū)域，第五類(lèi)則為囿于城市地形地貌和相關(guān)政策約束而不屬于城市建設(shè)用地的山河湖海、耕地等。

因此，我們計(jì)算核心區(qū)占城區(qū)的比例，即第一二類(lèi)土地在第一二三四類(lèi)土地中所占比例，來(lái)衡量各城市的土地稀缺性，占比越高，則土地越稀缺。

上海城市建設(shè)

深圳城市建設(shè)

北京城市建設(shè)

成都城市建設(shè)

洛陽(yáng)城市建設(shè)

宜昌城市建設(shè)

按照上述算法說(shuō)明，我們分別計(jì)算了三線以上城市的土地稀缺性。并劃分標(biāo)準(zhǔn)，核心區(qū)占城區(qū)比例超過(guò)40%則為高，20%-40%則為中，小于20%則為低。

二線及以上城市

二線及以上城市2020年核心區(qū)占比現(xiàn)狀

42城中，只有煙臺(tái)和徐州2座城市核心區(qū)占比低于20%，其他40城核心區(qū)占比均在20%以上，像北上廣深這樣的頂級(jí)城市核心區(qū)占比均在40%以上，可以看出，核心區(qū)占比高的城市均為我國(guó)頭部城市，也是我國(guó)土地稀缺性高的城市。

強(qiáng)三線城市

強(qiáng)三線城市2020年核心區(qū)占比現(xiàn)狀

30城中，只有?？诤诵膮^(qū)占比高，金華、中山等8城核心區(qū)占比中，其余21城核心區(qū)占比均為低。即強(qiáng)三線城市土地稀缺性普遍不高，城區(qū)范圍內(nèi)還有較大的拓展區(qū)有待建設(shè)。

三線城市

三線城市2020年核心區(qū)占比現(xiàn)狀

40城中，三亞和拉薩核心區(qū)占比高，舟山、柳州、莆田、西寧核心區(qū)占比中，其余34城核心區(qū)占比均為低。可見(jiàn)下沉到三線城市后，除了個(gè)別特例，土地稀缺性普遍較低，城市存在大量有待開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地。

了解各城市土地稀缺性的現(xiàn)狀后，我們不禁好奇未來(lái)這種稀缺性會(huì)是怎樣的走勢(shì)。我們利用元胞機(jī)，進(jìn)一步建模分析各城市未來(lái)核心區(qū)擴(kuò)張情況。

元胞機(jī)是利用過(guò)去若干年份的人造地表數(shù)據(jù)，利用歷年建筑數(shù)據(jù)，通過(guò)算法補(bǔ)全過(guò)往一段時(shí)期內(nèi)所有年份人造地表數(shù)據(jù)，從中提取變化特征，考慮山體、水體、道路等約束條件，結(jié)合城市用地規(guī)劃，預(yù)測(cè)未來(lái)人造地表擴(kuò)張情況，我們選取2023年結(jié)果進(jìn)行分析。計(jì)算2023年核心區(qū)占城區(qū)比例，并標(biāo)明相對(duì)2020年的變化情況。

二線及以上城市

二線及以上城市未來(lái)核心區(qū)占比變化

42城中，未來(lái)三年（2020年-2023年）核心區(qū)占城區(qū)比例變大和不變的城市分別為20座和22座，各占將近一半，核心區(qū)占比變大的城市建設(shè)迅猛。

強(qiáng)三線城市

強(qiáng)三線城市未來(lái)核心區(qū)占比變化

30城中，未來(lái)三年（2020年-2023年）核心區(qū)占城區(qū)比例變大和不變的城市分別為14座和16座，依然各占將近一半。

三線城市

三線城市未來(lái)核心區(qū)占比變化

40城中，未來(lái)三年（2020年-2023年）核心區(qū)占城區(qū)比例變大和不變的城市分別為13座和27座，即下沉到三線城市后，城市建設(shè)明顯變慢。

小結(jié)

核心區(qū)占比現(xiàn)狀VS未來(lái)變化

三線及以上112城中，核心區(qū)占比現(xiàn)狀高、且未來(lái)占比變大的只有深圳、廈門(mén)、西安、武漢和濟(jì)南5座城市。這類(lèi)城市土地稀缺性高，但建設(shè)力強(qiáng)，屬于百尺竿頭，更進(jìn)一步，在樓市屬于打造高端和改善，追求利潤(rùn)型。

現(xiàn)狀占比低、且未來(lái)占比不變的城市有贛州、江門(mén)等33個(gè)，占比29.5%。這類(lèi)城市土地稀缺性不高，且未來(lái)三年變化（2020年-2023年）不大，城市建設(shè)支撐力弱，基本可以放棄。

房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)方面，業(yè)內(nèi)普遍采用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量，雖然不無(wú)道理，但是每個(gè)城市都有自己的特殊性，比如北京、上海、深圳這種超一線城市，房?jī)r(jià)收入比一直都很高，我們可以據(jù)此直接下結(jié)論這種城市房?jī)r(jià)泡沫大嗎？這顯然與它們房?jī)r(jià)依然持續(xù)上漲的事實(shí)相矛盾。

因此，我們認(rèn)為，采用一段時(shí)期內(nèi)的房?jī)r(jià)收入增速比指標(biāo)，可以更恰當(dāng)?shù)睾饬吭谶@個(gè)時(shí)間周期內(nèi)，城市的房?jī)r(jià)泡沫情況。

我們整理了全國(guó)各城市2014-2019年房?jī)r(jià)及城鎮(zhèn)人均可支配收入數(shù)據(jù)，分別算出這兩個(gè)指標(biāo)的復(fù)合增長(zhǎng)率，最后得出房?jī)r(jià)收入增速比，以此來(lái)衡量城市房?jī)r(jià)泡沫情況。

按照上述算法說(shuō)明，我們分別計(jì)算了三線以上城市的房?jī)r(jià)泡沫。并劃定收入增速比小于1為無(wú)泡沫，大于2為嚴(yán)重泡沫，在1到2之間為一般泡沫。

二線及以上城市

二線及以上城市2014-2019年房?jī)r(jià)收入增速比

42城中，西安和深圳2城泡沫嚴(yán)重，房?jī)r(jià)短期內(nèi)已遭遇天花板瓶頸，需要通過(guò)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、提高居民收入來(lái)消化。

蘇錫常等29城為一般泡沫，市場(chǎng)將從剛需為主轉(zhuǎn)向剛需、改善并重。

烏魯木齊、溫州、紹興等11城無(wú)泡沫。這些城市除東三省4大城市外，多為沿海城市或內(nèi)地省會(huì)城市，市場(chǎng)機(jī)會(huì)很好。

強(qiáng)三線城市

強(qiáng)三線城市2014-2019年房?jī)r(jià)收入增速比

強(qiáng)三線30城中，臨沂房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重（4.55）。臨沂是山東人口大市，2019年常住人口達(dá)1062.4萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率只有51.5%，未來(lái)房?jī)r(jià)的支撐需要靠城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，將農(nóng)業(yè)人口導(dǎo)入城鎮(zhèn)，提高居民收入。

剩下的城市中，唐山、洛陽(yáng)等19城為一般泡沫，優(yōu)質(zhì)地塊還有一定的機(jī)會(huì)。

東營(yíng)、銀川等10城無(wú)泡沫。未來(lái)房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好。

三線城市

三線城市2014-2019年房?jī)r(jià)收入增速比

三線40城中，德州房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，棗莊和濱州也有嚴(yán)重泡沫。山東這3個(gè)城市，城鎮(zhèn)化率均低于60%，未來(lái)房?jī)r(jià)支撐依然靠城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，其中，德州和濱州緊鄰濟(jì)南，還面臨著被濟(jì)南吸虹的問(wèn)題。

泰安、南陽(yáng)等11城為一般泡沫，這些城市同樣需要把握優(yōu)質(zhì)地塊。

剩下的26城無(wú)泡沫，未來(lái)若有人口支撐，將是很好的投資機(jī)會(huì)。

小結(jié)

三線及以上城市房?jī)r(jià)泡沫占比

整體來(lái)說(shuō)，三線及以上112城中，房?jī)r(jià)以一般泡沫為主，占比達(dá)53%，投資需看準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)地塊，可謹(jǐn)慎進(jìn)入；泡沫嚴(yán)重的不多，僅占5%，分別為西安、深圳、臨沂、德州、棗莊和濱州，應(yīng)慎重考慮；剩下的無(wú)泡沫城市占42%，一般來(lái)說(shuō)，將有很好的投資機(jī)會(huì)，可積極進(jìn)入。

結(jié)論

市場(chǎng)規(guī)模支撐矩陣

城市土地建設(shè)支撐力矩陣

我們認(rèn)為，人口支撐力矩陣中，強(qiáng)和較強(qiáng)類(lèi)型是值得優(yōu)先選擇的城市；而土地建設(shè)支撐力矩陣中，同樣是強(qiáng)和較強(qiáng)類(lèi)型值得優(yōu)先選擇，若城市核心區(qū)占比現(xiàn)狀高，則投資以做大利潤(rùn)為主，否則以做大規(guī)模為主；

同時(shí)考慮到強(qiáng)三線和三線城市正處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，將較弱類(lèi)型納入考慮范圍，這類(lèi)城市投資導(dǎo)向以做大規(guī)模為主；

結(jié)合房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，若泡沫嚴(yán)重，則應(yīng)慎重考慮，若泡沫一般，則謹(jǐn)慎進(jìn)入，若無(wú)泡沫，則積極進(jìn)入。最后選出三類(lèi)城市共43城，如下矩陣所示。

2020年已來(lái)，站在哈里森周期尾端，我們努力回歸行業(yè)本質(zhì)，以專業(yè)精神篩選目前地產(chǎn)周期內(nèi)的優(yōu)質(zhì)城市，以不變應(yīng)萬(wàn)變，至于是否能以此逃脫“勝利者的詛咒”，讓我們拭目以待。

三線及以上城市投資矩陣

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