不出意外的，熱點城市的調控開始蔓延。

出乎意料的，是蔓延的速度和強度。

23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

而就在8天前的7月15日，深圳剛剛出臺最近幾年以來最為嚴厲的房產(chǎn)市場調控政策，政策共計八項措施，從供應端到需求端均進行了嚴格又詳細的限制。

市場還在消化著深圳的政策，南京又給炒房者一記“當頭喝棒”。

加上南京，這已經(jīng)是本月第7個熱點城市出臺調控政策，而其他幾個城市分別是：東莞、杭州、寧波、鄭州、內蒙古、深圳。

南京政策的出臺，代表著政策收緊向熱點二線城市蔓延。

而另一方面，從政策細節(jié)來看，調控的全面性和嚴格性，明顯代表著國家對于房地產(chǎn)市場調控的決心。

01

讓我們先看看這次南京出臺政策的細則，在細則中找出南京此次調控的預期目標。

1、加大住宅用地供應力度，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預期。

2、商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

3、夫妻離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

4、對社會關注度高、預計購房人數(shù)多的熱點樓盤，嚴格按照審核公示方案開盤銷售。選房結果在現(xiàn)場公示，確保銷售進度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。

5、推行全裝修和升級裝修模式，支持多樣化住房需求。

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應發(fā)布真實、全面、準確的存量住房房源信息，違反者暫停網(wǎng)上簽約資格。

7、購房人利用虛假材料騙取購房資格或偽造購房證明、資金證明的，一經(jīng)查實，取消購房資格并依法追責。

8、涉房媒體行業(yè)應加強自律，準確客觀反映房地產(chǎn)市場情況。違者嚴懲。

9、各相關單位應嚴格落實屬地監(jiān)管責任，統(tǒng)籌指導土地上市和房屋銷售。

9項措施，從保證土地供應到維護銷售市場穩(wěn)定，從開發(fā)商、中介、涉房媒體行為約束到購房者資格審查加碼，沒有一項多余。

02

政策先從市場供應的土地端開始發(fā)力，通過加大土地市場供應，減弱土地市場競爭來有效控制地價。

而其中里面有一條格外重要：優(yōu)先滿足剛需。

每次調控政策出臺時，都會伴隨著一個聲音：剛需受傷。

而這一次的南京調控，從土地供應端就考慮到了剛需問題，并且明確要求，新建住宅項目無房者不得低于30%。

對于離婚政策的規(guī)定，更是堵死了很重要的一條用于“炒作”的購房資格通道。

即有效的打壓了炒房氣氛，又強勢的保護剛需居住需求，調控政策的前3條可以簡化為四個字：房住不炒。

對于新房銷售政策、二手房中介發(fā)布信息約束政策、涉房媒體約束政策，是在銷售環(huán)節(jié)中對市場進行全面的監(jiān)管和維護穩(wěn)定。

信息不對等是影響房產(chǎn)市場穩(wěn)定的一個極大的因素。

利用信息不對稱制造熱銷噱頭，甚至串通媒體進行市場虛假炒作。

再加上市場本身買漲不買跌的念頭，炒作這招屢試不爽。

至于后期人們發(fā)現(xiàn)真相后，此時錢已經(jīng)交了，一切都晚了。

南京調控還有兩個細節(jié)：一個是推行全裝修和升級裝修模式，另外一個是嚴格落實屬地監(jiān)管責任。

最近幾年爆發(fā)的維權事件中，大部分都是因為當時輕信開發(fā)商的虛假夸大宣傳，后期項目出現(xiàn)問題，人們情緒爆發(fā)而導致。

開發(fā)商為了提高利潤率在裝修標準上動手腳，宣傳時候的精裝便交房時候的“驚”裝。

如果此時再以提高備案價為目的而建設“驚”裝房，那真的是飲鴆止渴。

一直以來對房產(chǎn)的監(jiān)管都并未細分，而此次南京提出落實屬地監(jiān)管責任，則是通過加強監(jiān)管層面的力度，讓違法行為無處可逃。

從此次南京調控政策中可以很明顯的看出：對于開發(fā)商、中介、涉房媒體都進行了明確約束。

同時還加強購房者資格審查，從細節(jié)方面堵住市場交易漏洞。

至此，南京調控背后的指導精神已經(jīng)浮出水面：

（1）嚴格執(zhí)行“房住不炒”，對于有住房需求的人給予保護，對于想要炒作房產(chǎn)的人給以嚴厲打擊。

（2）維護房產(chǎn)市場穩(wěn)定，包括交易穩(wěn)定和社會穩(wěn)定。

南京穩(wěn)定市場的決心，勢在必得。

這個穩(wěn)定不只是交易的穩(wěn)定，更是社會的穩(wěn)定。

03

讓我們再跳出南京本身來看全國。

為什么是南京出臺政策，而為什么南京又出臺了如此嚴厲的調控政策。

這或許是國家背后對于整個房地產(chǎn)市場的一種態(tài)度。

2020二季度，全國經(jīng)濟有著明顯的走出低谷好轉的跡象。

但在寬松的貨幣環(huán)境下，房產(chǎn)市場的炒作苗頭也有著明顯的復蘇跡象。

作為資本的最前沿，深圳表現(xiàn)的最為明顯。

據(jù)社科院瑋房指數(shù)顯示，2020上半年深圳房價累計上漲11.35%。

經(jīng)濟未見明顯上漲，但房價卻一馬當先，這背后的原因，大家不得而知。

好在深圳對于房產(chǎn)市場進行了即使糾正，出臺最近幾年最為嚴厲的政策，使得這一波房產(chǎn)市場熱潮剛剛抬頭就被按壓下去。 深圳調控政策的及時出臺，讓這個原本有可能擴展到更大范圍的房價上漲，及時剎車。

但此時有些二線城市已然加速。

社科院瑋房指數(shù)顯示，2020年6月份，在監(jiān)測的27個二線城市樣本中，房價環(huán)比下降的僅5個城市。

似乎市場又要回到2016年的輪回：一線漲，一線漲完二線漲，二線漲完三四線漲。

面臨經(jīng)濟結構調整的三四線城市，已經(jīng)無力應對新一輪的市場熱潮。

各二線城市的人才大戰(zhàn)又將三四線城市的人口吸附一部分。

準一線城市4個，二線城市16個，基本覆蓋了中國最具經(jīng)濟競爭力的城市群體。

所以無論如何，都要把這場市場熱度的蔓延控制住。

于是國家重拳出手了。

作為曾經(jīng)的房價四小龍之一的南京，一直以來都是二線城市房產(chǎn)市場的代表。

因此此次南京出臺政策，背后調控的，是整個二線城市。

而在7月2號，東莞率先開啟二線城市調控，當天杭州也出臺政策。

但是從政策力度和原因來看，兩個城市的調控皆是因為城市房價短期內出現(xiàn)異常波動，緊急出臺調控政策來努力保持穩(wěn)定，且政策范圍并不全面。

而此次南京調控，從調控力度到規(guī)模，都是一種明顯的信號：二線城市的房價不能飄。

不出意外，此次調控在短期內就能看到效果。

而此輪調控城市，還會繼續(xù)向更多的二線城市蔓延。

調控的原則也很簡單明了：誰不健康，誰炒作，誰就要小心被點名了。

未來二線城市的樓市調控，也會跟一線一樣保持常態(tài)化。

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