無需自討腰包付首付，還能拿裝修款？

近來，有多個社交平臺出現(xiàn)類似售樓營銷，比“零首付”更離譜的“負首付”登上了熱搜。

有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。

“這套房子評估價是570萬元，但是業(yè)主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產中介向記者表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產可以做到“負首付”。這套房是回遷房，業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了，拿出來低價賣，很劃算。這位地產中介也表示，自己從業(yè)這么多年很少見能“負首付”的房子。其他有中介人員還聲稱，自己就售出一套“負首付”的房產。

“負首付”買房，如何實現(xiàn)的？

很簡單，假如這套房子，業(yè)主只賣500萬，但是銀行評估價是600萬，房產中介就把購房合同做到600萬的金額，而賣家愿意以500萬出售這套房子。買家支付合同價的三成，也就是180萬作為首付款，順利拿到合同價的7成貸款，這時候操作空間就出現(xiàn)了。180萬首付款會進入銀行的監(jiān)管資金賬戶，等待銀行的420萬房貸放款，這420萬下放到賣家賬戶中。

我們來算一下，賣家之前先會收到了買家的80萬，后面再收到了420萬，500萬全額款收回。而買家實際上只付了80萬的首付款，并非合同上的180萬，這就有100萬的“負首付”空間，這就是所謂的“負首付”買房。

了解房地產人一看就明白，“負首付”買房本質上就是營銷噱頭，操作方法無外乎：一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。

有些“負首付”還需要借助經營貸的力量，經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%，購房人提前準備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司。

對于“負首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經理表示：“首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心?！?因為銀行有規(guī)定，三成首付款必須由買家自有資金，否則銀行不予發(fā)放剩余7成房貸。如果被查出來，銀行有權收回房貸，買家需要承擔其中的風險。另外，其實總還款額并沒有因此減少，買家只不過把首付款騰挪到了房貸里面去了，這樣就無形增加了月供的壓力，如果買家的收入無法覆蓋后面的月供，還會面臨斷供的風險。

各類“零首付”“負首付”現(xiàn)象的背后，是房地產市場下行的現(xiàn)狀。需求端仍然疲軟，便催生出了各類的營銷噱頭。有業(yè)內人士分析，一方面，由于貨幣放水導致銀行里面有大量的資金，存款的人越來越多，貸款的人越來越少，銀行為了把錢貸出去，就會睜一只眼閉一只眼，房地產開發(fā)商、中介、買家就有了可乘之機。另一方面，樓市成交不活躍，賣家急于把房子賣出去，也愿意配合買家和中介的“負首付”買房行為。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類事件進一步說明房貸領域存在亂象，且此類問題屬于新問題，更需要給予關注。

此類事件本質上就是虛構購房合同，進而做高購房價格，以騙取更多的貸款來支付首付。誘惑性很大，和過去的零首付等還是有差異的。零首付等類似于房企墊資、尋找首付貸、首付分期，但此類操作不能理解為是騙貸，目前的“負首付”是典型的騙貸行為。

此類事件近期有所發(fā)酵，成為房地產金融市場中一個重要的熱點，更是要求金融部門積極關注此類內容，防范出現(xiàn)金融不穩(wěn)定的現(xiàn)象或金融風險。

要科學界定負首付的概念，其雖然也屬于零首付層面的概念，但和傳統(tǒng)的零首付有區(qū)別。中間涉及到虛構合同、貸款材料造假、銀行審核不嚴等問題。對于此類環(huán)節(jié)的內容更是需要進行嚴監(jiān)管。

嚴躍進強調，負首付屬于違法行為，其危害性非常大。購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負首付的方式去購房，購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大，這會使得房貸違約的成本增大，最終對購房者和商業(yè)銀行都不利。

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