“你想買(mǎi)??？天天都在漲價(jià)咯。”

“大街上、景點(diǎn)里抓個(gè)散客，都能拉到客戶(hù)，就能拉去成交?！?/span>

“我前幾天和一個(gè)分銷(xiāo)溝通，他1月份渠道費(fèi)提成拿到了約30萬(wàn)元！”

“知道這是什么概念嗎？這里的開(kāi)發(fā)商中層一年收入都沒(méi)有30萬(wàn)元?！?/span>

旅游市場(chǎng)剛復(fù)蘇，全國(guó)不少購(gòu)房客就涌入西雙版納搶房。當(dāng)?shù)貥鞘械幕鸨沧審臉I(yè)者收益頗豐，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪(fǎng)中了解到，一位從業(yè)者1月份狂賺了30萬(wàn)元。

這種熱鬧，始于2022年12月底。

2月下旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往西雙版納實(shí)地調(diào)查，被震撼的除了這里的美景，還有熱鬧到反常的樓市，連深居在山中的售樓處都人滿(mǎn)為患。

售樓處里，銅鑼聲聲，搶到一套房的東北大姐砸了一顆金蛋，笑開(kāi)了花。

“一定要有人帶，如果沒(méi)人帶，你就買(mǎi)得貴?！睎|北大姐傳授了一番搶房經(jīng)驗(yàn)。

“你想買(mǎi)?。刻焯於荚跐q價(jià)咯，快去那邊售樓處問(wèn)問(wèn)?！彼拇谝舻哪棠處е鴮O子在廣場(chǎng)遛彎，“我們是從四川來(lái)的，每年冬天這幾個(gè)月在這邊住。現(xiàn)在這些新建的房子交通不太方便，你們年輕人弄個(gè)小車(chē)，出去買(mǎi)東西就方便咯。”

克而瑞報(bào)告顯示，西雙版納的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)，很多盤(pán)都供不應(yīng)求，沒(méi)有房源。以1月份為例，對(duì)比重點(diǎn)地州城市，西雙版納成交面積20.87萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)成交量領(lǐng)跑，遠(yuǎn)超其他城市。

對(duì)比2022年1月至2023年1月版納住宅成交情況，2023年1月達(dá)到近13月峰值，同比2022年1月漲幅27%、環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

2023年以來(lái)，西雙版納房?jī)r(jià)一直在上漲。其中，2月西雙版納房屋均價(jià)為7842元/平方米，環(huán)比1月7830元/平方米上漲0.17%，同比上漲4.24%。

不買(mǎi)？沒(méi)時(shí)間服務(wù)你

遠(yuǎn)達(dá)雨林時(shí)光小區(qū)所在的曼弄楓片區(qū)，是西雙版納近年來(lái)的新貴，萬(wàn)科、保利都聚集在此。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，售樓處通常要營(yíng)業(yè)到晚上，記者等待了1小時(shí)左右，約好的置業(yè)顧問(wèn)才匆忙過(guò)來(lái)聊了幾句。

“最近人流量下來(lái)了，一天賣(mài)15-20套?！?/span>

“價(jià)格已經(jīng)漲了，現(xiàn)在毛坯單價(jià)8000多元，精裝單價(jià)9000多元，去年年底毛坯還是7000多元，精裝7000-8000元，都漲了2000元左右。”

“朝北的都只有2樓了?！彼仡^跟另一組等待的看房人說(shuō)。

知情人士趙東平透露，雨林時(shí)光在2023年1月份賣(mài)出了900多套。

按照銷(xiāo)售策略，“先賣(mài)2樓”可能是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商之間的默契。

趙東平坦言：“這樣的話(huà)，可能就會(huì)產(chǎn)生一些溢價(jià)空間。如果全部拿出來(lái)，好賣(mài)的全賣(mài)了，賣(mài)不動(dòng)的樓層再打折賣(mài)，貨值就折損了。”

不只是網(wǎng)紅盤(pán)雨林時(shí)光，遠(yuǎn)在山上的安納西小鎮(zhèn)售樓處，同樣人聲鼎沸。在置業(yè)顧問(wèn)“晾”著記者的近2小時(shí)里，一家人正準(zhǔn)備回去商量一下再?zèng)Q定，“您商量一下沒(méi)問(wèn)題，不過(guò)這套房子不保證還能留著，可能到時(shí)候已經(jīng)賣(mài)掉了?！变N(xiāo)售對(duì)他們說(shuō)。

隔壁桌看房人則在緊鑼密鼓地選房、談價(jià)格，生怕錯(cuò)過(guò)了好時(shí)機(jī)。2小時(shí)后，約好的置業(yè)顧問(wèn)打電話(huà)來(lái)致歉，表示看房客戶(hù)已經(jīng)準(zhǔn)備簽約，接下去要準(zhǔn)備合同手續(xù)，只能請(qǐng)記者現(xiàn)場(chǎng)隨便看看。

記者了解到，盡管安納西小鎮(zhèn)位置遠(yuǎn)離市區(qū)、沒(méi)有公共交通，出入需要走一段山路，但是房?jī)r(jià)漲幅絲毫不輸熱門(mén)片區(qū)。高層住宅8000-15000元的單價(jià)，令其他項(xiàng)目紛紛調(diào)侃“安納西膨脹了”。

河北小伙廖旭已經(jīng)在西雙版納做了5年地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的他一語(yǔ)道破記者看房被冷落的原因：

自訪(fǎng)客不太受歡迎。

廖旭說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商一定要保護(hù)我們的權(quán)益，獨(dú)家折扣每平方便宜三四百塊錢(qián)，如果客戶(hù)自己去和我?guī)ネ粋€(gè)價(jià)的話(huà)，我們代理公司就不再推他的房子，他會(huì)面臨一套房子都賣(mài)不出去。”

“文旅概念加上當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的特殊屬性，還是依靠分銷(xiāo)居多，可以說(shuō)，西雙版納每一個(gè)樓盤(pán)都是以渠道和中介帶來(lái)的客人成交為主?！壁w東平表示。

“買(mǎi)房人多的時(shí)候，渠道商傲嬌到什么地步？如果線(xiàn)上聯(lián)系溝通，直接問(wèn)你買(mǎi)不買(mǎi)，不買(mǎi)沒(méi)時(shí)間服務(wù)你。因?yàn)榇蠼稚?、景點(diǎn)里抓個(gè)散客，都能拉到客戶(hù)，就能拉去成交。”

事實(shí)上，樓盤(pán)也更喜歡這種“現(xiàn)殺”的客戶(hù)，比做好功課逐家探訪(fǎng)的買(mǎi)房人，轉(zhuǎn)化率高多了。

趙東平透露：“你買(mǎi)個(gè)小兩房可能才20萬(wàn)元出頭，渠道經(jīng)紀(jì)人的提成大概是4500元。前幾天和一個(gè)分銷(xiāo)溝通，他1月份渠道費(fèi)提成拿到了30萬(wàn)元，這是什么概念？這里開(kāi)發(fā)商中層一年的收入都沒(méi)有30萬(wàn)元?！?/span>

當(dāng)沒(méi)房可賣(mài)成為共同話(huà)題

廖旭告訴記者，每個(gè)樓盤(pán)成交10套以上開(kāi)始返點(diǎn)，1月份，光萬(wàn)科一個(gè)項(xiàng)目，他們公司就賣(mài)了70多套。

“萬(wàn)科現(xiàn)在是沒(méi)有房，剩一些尾房，帶你們?nèi)タ戳?，如果看中了，想選個(gè)好樓層都沒(méi)得選，我們還不是一樣賺不到錢(qián)。隔壁保利更沒(méi)有，剩下那些都是2025年交房的。”

萬(wàn)科曼西緹的置業(yè)顧問(wèn)孫瑋已經(jīng)愈發(fā)“佛系”，不是因?yàn)樯獠缓茫?strong>而是銷(xiāo)售太火沒(méi)房可賣(mài)，動(dòng)不動(dòng)就封盤(pán)。

“1月份賣(mài)了3年的庫(kù)存，現(xiàn)在供不出貨！”她直言不諱。

“跟之前比價(jià)格肯定高了，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都在漲?！?/span>

對(duì)于一天一個(gè)價(jià)的具體操作，她解釋說(shuō)：

不是每天公布新的價(jià)格，而是比如說(shuō)今天賣(mài)的都賣(mài)完了，當(dāng)天晚上就“封盤(pán)”，第二天“只認(rèn)籌不認(rèn)購(gòu)”。

如果有客戶(hù)要買(mǎi)，會(huì)報(bào)一個(gè)更高的價(jià)格，客戶(hù)能接受就交錢(qián)。打個(gè)比方，今天正常報(bào)價(jià)是總價(jià)67萬(wàn)元，明天有可能漲價(jià)，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)直接報(bào)價(jià)69萬(wàn)元，如果客戶(hù)能接受，就交5萬(wàn)塊錢(qián)認(rèn)籌，等一兩天，新價(jià)格出來(lái)之后，這筆認(rèn)籌金轉(zhuǎn)成認(rèn)購(gòu)金。

“隔壁保利也一樣，經(jīng)常封盤(pán)?！?/span>

不過(guò)，由于市場(chǎng)太熱，提成也降了下來(lái)，傭金“千二”變“萬(wàn)九”，讓置業(yè)顧問(wèn)多少有些意興闌珊?！叭f(wàn)九”意味著她賣(mài)出這套67萬(wàn)元的房子，完成全部交房手續(xù)之后，孫瑋才能拿到傭金607元。

扎根西雙版納8年的雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)，也同樣已經(jīng)“掏空了自己”。雅居樂(lè)所在的嘎灑片區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，在機(jī)場(chǎng)西南面約11公里的山里，成片成片的高層住宅，山與云與水與房，靜謐和諧，相融成趣。

但一進(jìn)售樓處大門(mén)，記者看到、聽(tīng)到的，也是和其他售樓處同樣的場(chǎng)景。

“合同這個(gè)月來(lái)不及排隊(duì)了，下個(gè)月盡早幫您插隊(duì)排進(jìn)去吧！”一對(duì)父子正要下單，銷(xiāo)售正幫著辦理手續(xù)。

張曉敏開(kāi)著電瓶車(chē)帶記者走了一圈，“這里超市、藥房、菜市都有，從山上下來(lái)有電瓶車(chē)穿梭，不過(guò)這里、這里、這里，還有那邊山上，都已經(jīng)交付入住，現(xiàn)在沒(méi)有房子可賣(mài)，正在抓緊蓋的樓，也只剩下幾套”。

“那邊44套別墅最快也要5月底取證，已經(jīng)認(rèn)籌30多套了?！?/span>

沒(méi)房可賣(mài)，是最近西雙版納開(kāi)發(fā)商共同的話(huà)題。

狠狠去了一把庫(kù)存

市場(chǎng)轉(zhuǎn)變之快，令景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐對(duì)2022年春節(jié)假期西雙版納的蕭條頗為感慨。

當(dāng)時(shí)他和家人選擇了最火景區(qū)告莊西雙景一家好評(píng)率最高的網(wǎng)紅餐廳吃飯，正是中午用餐時(shí)間，整個(gè)餐廳只有他們一桌顧客。街道上約2/3商鋪、民宿、酒店大門(mén)緊閉，即便營(yíng)業(yè)的也是門(mén)可羅雀。

“告莊西雙景地標(biāo)孔雀樓，是核心位置的地標(biāo)住宅項(xiàng)目，也是高端住宅項(xiàng)目主之一，當(dāng)時(shí)單價(jià)7000元左右，中介手中還有不少工抵房，拋出來(lái)的價(jià)格更低?！敝茗Q岐說(shuō)。

在西雙版納的傳統(tǒng)淡季，最慘淡的時(shí)候，一個(gè)售樓部整個(gè)星期客戶(hù)到訪(fǎng)可以是0。

但2022年12月底開(kāi)始，一切都變了。

克而瑞云南公布的數(shù)據(jù)顯示，云南春節(jié)期間接待游客人次全國(guó)第二、旅游收入全國(guó)第一。在周鳴岐看來(lái)，旅游人群“去哪兒”是個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程。

景鑒智庫(kù)提供了一份2023年機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量對(duì)比數(shù)據(jù)，西雙版納機(jī)場(chǎng)到訪(fǎng)人數(shù)1月同比增加481%、2月同比增加224%，和2019年同期相比增加38.75%。

這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于全國(guó)多個(gè)知名旅游城市。和2019年1月相比，廈門(mén)機(jī)場(chǎng)吞吐量仍有27.59%的降幅、麗江下降了23.92%，就連三亞也僅僅上漲4.59%。

另一方面，與三亞的房?jī)r(jià)相比，麗江的價(jià)格“接地氣”得多，正是游客多、總價(jià)低，才催生了西雙版納市場(chǎng)偏愛(ài)“現(xiàn)殺”的銷(xiāo)售習(xí)慣。

游客的蜂擁而至，令西雙版納房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間逢春，迎來(lái)近13月成交峰值。小面積低價(jià)快速拋貨，渠道高點(diǎn)位+高額成交獎(jiǎng)勵(lì)是核心策略，近半主力項(xiàng)目推出特價(jià)房，價(jià)格在10-13個(gè)百分點(diǎn)的常規(guī)優(yōu)惠下再讓利1-2個(gè)點(diǎn)，刺激成交。同時(shí)，分銷(xiāo)渠道在高傭金之下積極帶看，來(lái)訪(fǎng)認(rèn)購(gòu)整體同比漲超70%。

因此，1月份，西雙版納市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量，狠狠去了一把庫(kù)存。

事實(shí)上，從2018年開(kāi)始，西雙版納房?jī)r(jià)就進(jìn)入了低谷，成交價(jià)從8000元出頭的均價(jià)一路下滑，2022年上半年甚至跌進(jìn)了6字頭。

從2022年12月開(kāi)始，西雙版納的游客激增，房?jī)r(jià)也一路從4字頭、6字頭攀升到了8000-10000元。

從整體供應(yīng)上來(lái)看，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2019年，西雙版納新增供應(yīng)面積達(dá)到了近幾年最高的401.27萬(wàn)平方米，當(dāng)年成交面積只有187.9萬(wàn)平方米。隨后供應(yīng)與成交開(kāi)始出倒掛，到了2022年，新增供應(yīng)回落到了38.1萬(wàn)平方米，而此時(shí)成交達(dá)到了87.63萬(wàn)平方米，這也就意味著，2022年的供應(yīng)幾乎只有往年最高峰的1/10。

而周鳴岐一年前偶遇的孔雀樓，單價(jià)也從7000多元漲到了15000元。

西雙版納很難帶熱全國(guó)文旅地產(chǎn)市場(chǎng)

買(mǎi)房熱度是否能持續(xù)，是近期大家猜測(cè)最多的話(huà)題。作為旅游度假地，西雙版納自然有其特性。

“接下來(lái)6月到9月，基本上就屬于淡季了，只不過(guò)今年的淡季可能會(huì)比過(guò)去三年的淡季好一些?！壁w東平說(shuō)。

一方面是西雙版納從6月開(kāi)始將迎來(lái)炎熱的夏季；另一方面，每年潑水節(jié)前，通常是當(dāng)年的最后一波熱潮。

廖旭也神神秘秘地說(shuō)，接下來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，到潑水節(jié)前后漲個(gè)1500塊沒(méi)問(wèn)題。

那么，潑水節(jié)之后呢？

周鳴岐坦言：“旅游地產(chǎn)跟城市地產(chǎn)的一個(gè)很大不同，就是旅游地產(chǎn)沒(méi)有接盤(pán)俠。城市地產(chǎn)有投資屬性，今后可能會(huì)以更高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值?！?/span>

他給記者算了一筆賬：同樣是買(mǎi)100萬(wàn)-200萬(wàn)元的房子，在二三線(xiàn)城市可以買(mǎi)一套剛需房，1萬(wàn)元出頭的單價(jià)能買(mǎi)90平方米左右住宅，客群數(shù)量是很大的，面對(duì)的流通市場(chǎng)也足夠大。但是同樣100萬(wàn)元買(mǎi)來(lái)的度假房，未來(lái)面對(duì)的接盤(pán)人只能是有錢(qián)且有閑錢(qián)的人。

“ 我覺(jué)得未來(lái)度假地產(chǎn)的整體設(shè)計(jì)調(diào)性，其實(shí)還是在于怎么樣講好一個(gè)故事、提供一個(gè)什么樣的生活。人家過(guò)來(lái)不是買(mǎi)這個(gè)房子，因?yàn)槟氵@房子不值這個(gè)錢(qián)；也不是買(mǎi)來(lái)作為投資的資產(chǎn)，因?yàn)闆](méi)有投資屬性，同樣也沒(méi)有居住屬性，所以純粹就是一個(gè)賣(mài)故事、賣(mài)生活方式的產(chǎn)品。如果這方面能做得好，你就去化快，能抓住目前一個(gè)小幅反彈時(shí)機(jī)，但從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)肯定是不行的。”

克而瑞統(tǒng)計(jì)了近5年西雙版納春節(jié)期間住宅成交情況，除2022年疫情影響外，2020年、2021年春節(jié)期間均保持129套的成交高熱度，2023年疫情防控措施優(yōu)化后成交143套，相較2021年漲幅10.8%。進(jìn)一步研究購(gòu)房面積與門(mén)檻則發(fā)現(xiàn)，2023年購(gòu)房門(mén)檻是46萬(wàn)元/套，相較2022年上浮5萬(wàn)元，相比2021年峰值降低23萬(wàn)元，顯示出客戶(hù)認(rèn)可西雙版納旅居價(jià)值，投資熱情上升，但實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力未上升。套均面積降至69.37平方米，自2020年開(kāi)始一路降低。

但客觀(guān)說(shuō)，西雙版納的火熱似乎很難帶熱全國(guó)的文旅地產(chǎn)市場(chǎng)。

克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波指出：“只是局部產(chǎn)生了一些回暖跡象，這三年其實(shí)壓抑了很多需求，比如一些旅游目的地，可能出現(xiàn)了一些需求壓抑后的釋放，但達(dá)不到全面回暖。三年積累下來(lái)的需求，現(xiàn)在哪怕只釋放30%-50%，也已足夠在一定階段上支持市場(chǎng)的火爆了?！?/span>

多位專(zhuān)家均認(rèn)為，西雙版納文旅地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)這一輪熱度之后，大概率會(huì)回歸正常。

馬洪波舉了個(gè)例子，比如三亞，價(jià)格比較高，市場(chǎng)客群就沒(méi)那么感性，所以整個(gè)市場(chǎng)可能不會(huì)爆發(fā)。三亞市場(chǎng)今年前兩個(gè)月同比環(huán)比都有上升，但價(jià)格天花板和限購(gòu)等政策帶來(lái)增幅不大。

馬洪波認(rèn)為：“西雙版納第一是工程量少，突然放開(kāi)帶來(lái)的銷(xiāo)售，大家可能也沒(méi)有想到；第二，按現(xiàn)有存量來(lái)講，市場(chǎng)能夠消化大部分，近期新增供應(yīng)量并不會(huì)上升，因此供求比較匹配，可能短期內(nèi)市場(chǎng)比較火爆，中長(zhǎng)期相對(duì)還是供需平穩(wěn)的?！?/span>

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