最近，香港商業(yè)地產(chǎn)圈傳出了一個大瓜：鄧耀升被債主入稟高院申請破產(chǎn)，欠債1599萬。

這個消息徹底撕開了香港地產(chǎn)豪門——“鋪王”家族最后的體面。為啥呢？因為鄧耀升是“鋪王”鄧成波最寵愛的小兒子，也是老父親欽點的二代接班人。 

別看現(xiàn)在“鋪王”家族債務(wù)壓頂，但巔峰時期其實夯爆了：

擁有200多間核心商鋪，近800億資產(chǎn)，據(jù)說銅鑼灣半條街的租金都流進他家賬戶…… 

但曾經(jīng)每天光收租就能進賬超百萬的“鋪王”家族，如今連一間小鋪的年租都拿不出來。短短幾年間，800億資產(chǎn)就虧了個底朝天。 

那這位曾被寄予厚望的“小鋪王”，究竟是如何一步步把百億家產(chǎn)敗光的？ 

“小鋪王”敗家實錄：

800億地產(chǎn)豪門，快被賣光了？

過去一年多，只要媒體提到“鋪王”家族，翻來覆去就兩件事：要么是被人追著要債，要么就是又在賣資產(chǎn)回血。 

先來聊聊賣資產(chǎn)。虧得最狠的一筆是去年7月，旺角砵蘭街60號的旭逸酒店賣了4.35億港元，直接巨虧6.65億港元，跌幅超過六成；還有悅品海景酒店，賣了18.7億港元，賬面也虧了3.78億港元…… 

八妹去查了一下，除了“鋪王”家族主動賣的，去年一整年還有至少19項物業(yè)因為還不上債被銀行收走拍賣，加一起賣了約10.29億港元。這里面好多都是血虧，比如觀塘利寶時中心地，賣價比買入價暴跌了八成；深水埗和旺角兩棟全幢物業(yè)虧了4862萬港元。 

到了今年，“鋪王”家族更是虧本大甩賣，大家隨意感受一下： 

油麻地彌敦道巨鋪，賣了3億港元，較2014年8.3億港元的回購價暴跌63%；

偉德大廈地鋪，賣了1.48億港元，保守估計至少虧了一半；

觀塘中海日升中心，1.72億港元賣掉了5個鋪位及12個車位，巨虧65%，虧了3.218億港元；

…… 

類似的新聞多的簡直數(shù)不過來。有人可能會好奇，好歹曾經(jīng)也是個地產(chǎn)豪門，為啥會不停的賣資產(chǎn)還債？ 

這事兒其實主要出在鄧成波挑選的接班人身上。他晚年最疼愛小兒子鄧耀升，外面叫他“小鋪王”，在加拿大念過書，拿了工商管理碩士學(xué)位。 

說起來，鄧耀升還真不是那種吃喝玩樂、游艇跑車的敗家富二代，反而非常努力想做出點成績來。但他不太認同父親“一鋪養(yǎng)三代”的想法——

他覺得收租太慢、太保守，想靠“資本運作”把生意快速做大。 

2015年，他們家先入主了一家叫易通訊集團的小上市公司，因為“鋪王”家族的盛名在外，當天股價暴漲三成，但沒多久又跌成了幾毛錢的“仙股”。 

后來，他又花大價錢買下另一家公司“松齡護老集團”，想去做內(nèi)地養(yǎng)老院的生意。他還和父親一起搞了個“陞域集團”，計劃在2021年上市。 

最激進的是2017年。那一年鄧耀升到處收購酒店、買地，前前后后花了266億港元，想把家族從收租生意轉(zhuǎn)型成酒店帝國。結(jié)果2019年游客突然少了九成，2020年酒店幾乎一分錢收入都沒有。 

眼看著“酒店帝國”夢碎，每月的貸款利息像滾雪球一樣越滾越大，八十多歲的鄧成波再也坐不住了，親自出山救場，直接叫停了幾個養(yǎng)老項目，但這時家里的債已經(jīng)欠得太多了。 

2020年，鄧成波自己曾承認“銀行那邊已經(jīng)借到頂了”，連私人高利貸都借過。為了周轉(zhuǎn)，那一年下半年他賣掉了至少100億港元的物業(yè)。 

在他去世前的最后半年里，他還不斷靠自己的老臉和人脈去求人，把已經(jīng)抵押過的物業(yè)再拿去銀行押第三次、第四次，就為了幫小兒子渡過難關(guān)。 

所以到了2021年“鋪王”去世時，這個家族就已經(jīng)是紙面富貴了。雖然當時外界曾傳他留下了800億港元的資產(chǎn)，但有報道曾粗略算過，光每年要還的利息大概就要20億港元。 

為了還錢，鄧耀升只能賣資產(chǎn)回血，確實也回籠了300多億現(xiàn)金，但窟窿太多，賣得越多，手里的資產(chǎn)就越少，債務(wù)就更還不上。 

有報道稱鄧成波走了才四年多，他兒子就賣掉了90個物業(yè)。也經(jīng)常有人調(diào)侃，800億家產(chǎn)，都快被二代“賣”空了。 

面對鋪天蓋地的追債新聞，最近鄧耀升打破沉默，對媒體說了一句：

“我們各人都盡自己的努力，希望可以渡過?！?nbsp;

只可惜，這句話聽起來更像是無力回天了。

白手起家的香港“鋪王”：

熬過金融風(fēng)暴攢下800億，只為留給兒子花？

鄧成波曾經(jīng)開玩笑說過一句話：“拼命賺錢，就是為了留給兒子們花?！?nbsp;

他能攢下這么厚的家底，可不是天上掉下來的餡餅，而是自己踩中了風(fēng)口，然后一步一步從底層熬出來的。 

鄧成波1934年出生在廣東南海，很小的時候父親就過世了，他跟著母親逃難到了香港。16歲開始出門做工，當了電燈學(xué)徒，這一干就是整整十年。 

到了27歲，正好趕上香港經(jīng)濟起飛，滿大街的店鋪都需要做霓虹燈招牌來招攬生意。鄧成波覺得這事兒能干，就自己開了個鋪子做霓虹燈，賺到了人生第一桶金。 

到了70年代初，霓虹燈生意慢慢不行了，他就轉(zhuǎn)行開了一家小酒樓。在店里天天聽客人聊房子，都說買“樓花”能發(fā)財。所謂樓花，就是房子還沒蓋好就先付定金買下來，這個模式又帶出了另一個賺錢的法子——把買房的資格倒手賣給別人。 

那一年鄧成波40歲，他把全部家當押上，又問親戚朋友借了一圈，湊了30萬港元，在大家都不看好的西環(huán)一口氣買了三個樓花。兩年后房子蓋好了，房價漲了三倍，他轉(zhuǎn)手一賣，凈賺了90萬港元。 

手里有了本錢以后，他開始在九龍和港島的老區(qū)“掃鋪”。他的眼光很奇特，專挑街角或者公交車站旁邊的小鋪子，哪怕只有十幾平米，只要位置合適他就拿下。他的想法很接地氣：

小老板比大公司靠譜，他們做街坊生意，不會隨便搬走。

后來行情繼續(xù)旺，他又在旺角、油麻地那一帶拿下二十多個鋪子。身邊的人勸他，還是留些現(xiàn)錢在手上保險一點，他壓根沒聽進去。他有自己的商業(yè)邏輯：

鋪子是活的，租出去每個月就能進錢，只要收到的租金夠還銀行貸款的利息，這生意就崩不了。

到了九十年代，香港的房價簡直漲瘋了，他名下那些鋪子的價格也跟著漲了幾十倍。光是靠買賣商鋪和寫字樓，他的身家就滾到了七十個億港幣。 

不過人一有錢就容易沖動。1997年他打算把自己的物業(yè)公司拿去上市。結(jié)果亞洲金融風(fēng)暴突然來了，股市樓市雙雙暴跌。上市的計劃黃了不說，之前賺的錢也全賠了進去，還欠了40億港元的債。 

銀行天天催著還錢。他只能咬緊牙關(guān)，便宜賣掉手里的一部分鋪子，同時把剩下鋪子的租金降了10%來留住租戶。就這么硬撐了三年，才慢慢緩過來。

到了2010年，香港出了一個政策，鼓勵把舊工廠大廈改成其他用途。鄧成波又看到了機會，到處去搜羅舊工廈，然后分拆出租或者轉(zhuǎn)手賣掉。 

據(jù)說最多的時候，他手里攥著超過200個鋪位和工廈單位，總值超過730億港元。也有些媒體說，真實數(shù)字遠不止這些，因為沒上市，外界沒法準確算。 

還有知情的人透露，他名下資產(chǎn)至少有800億。那段時間，香港差不多一半的鋪位都跟他有關(guān)系，“鋪王”的名號也由此而來。 

只是他萬萬沒想到，自己一輩子精打細算攢下的“鋪王”帝國，最后會因為接班問題陷入了破產(chǎn)危機。 

豪門傳承困局：

闖過去是基業(yè)長青，闖不過是“富不過三代” 

這些年，越來越多的豪門家族，因為接班問題火燒眉毛。 

畢竟就算再家大業(yè)大，有時候一兩個關(guān)鍵決策拍錯了板，就會造成難以挽回的巨大損失，香港“鋪王”家族的經(jīng)歷，就是很典型的例子。 

可即便前車之鑒擺在那里，接班困境還是一再重演，“富不過三代”就像懸在豪門頭頂?shù)囊坏滥е?，想找到一個能真正挑起大梁的接班人，真不是件容易的事兒。 

拿新加坡老牌地產(chǎn)豪門——郭氏家族來說，標準的嫡長子接班，家族傳承已經(jīng)到了第三代。 

但問題在于，第三代接班人郭益智有他自己的想法。2019年，他力排眾議砸了約100億元投資重慶協(xié)信遠創(chuàng)，結(jié)果不僅沒有幫對方爬出債務(wù)泥潭，反而把自己也陷了進去，這筆錢幾乎血本無歸。 

后來，郭益智在英國房地產(chǎn)市場的投資又看走了眼，直接導(dǎo)致家族在2023年上半年盈利暴跌94%。 

連續(xù)的巨虧直接激化了家庭矛盾，他父親郭令明一怒之下把親兒子告上了法庭，要求解除其集團總裁職務(wù)，說白了就是“廢太子”。 

還有鄭裕彤家族，第三代里原來被外界公認是接班人的鄭志剛，也因為投資策略過于激進，讓家族地產(chǎn)生意——上市公司新世界發(fā)展，遭遇了20年來首次巨額虧損。2024財年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損近200億港元，股價更是跌掉了三成。

就算鄭家家大業(yè)大，也經(jīng)不起這種傷筋動骨的試錯。2024年9月，鄭志剛黯然辭去新世界發(fā)展行政總裁、周大福集團執(zhí)行董事等多項核心職務(wù)，退出了公司的日常管理。 

到了去年7月，他徹底退出家族企業(yè)的權(quán)力中心，還被完全排除在新成立的決策機構(gòu)之外，手里幾乎一點實權(quán)都沒了。 

說到底，家族企業(yè)的傳承，從來都不只是把權(quán)力交到下一代手里那么簡單，它更是一整盤生意的前途、成千上萬員工的飯碗，連同父輩們攢下來的家業(yè)和名聲，一并托付給下一代。 

香港中文大學(xué)商學(xué)院的一項研究曾提到，家族企業(yè)往往會因為代際交接而導(dǎo)致家族企業(yè)的價值損失，這個損失的價值比例高達60%。 

在這種數(shù)據(jù)面前，豪門也會恐慌。闖過去了，家業(yè)或許能基業(yè)長青；闖不過去，哪怕眼下再風(fēng)光，恐怕早晚有一天也會陷入“富不過三代”的魔咒。 

畢竟，豪門的家業(yè)傳到第二代、第三代，想要挑起大梁，重要的不是家底多厚，而是接班人要有扛住風(fēng)浪的能力的眼光。

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